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关于我市现行物业管理收费的建议◆市物业管理中心 沈顺忠
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目前我市物业管理的市场化尚未形成，物业管理价格管理体制与运行机制上，仍处于政府定价，现行的物业管理收费标准不能被物业管理企业和住户所接受，制约着我市物业管理市场的正常发展。
一、目前我市物业管理服务收费存在的问题
1普通多层住宅的物业管理服务费定价偏低，定级评分标准有些不合理，不利于企业的正常经营运作。
我市现行物业管理服务收费分为四个等级，每个等级的收费标准测算的依据是按照社会平均成本进行。但实际低等级的收费标准测算，却低于目前我市物业管理的平均成本。目前我市普遍的多层住宅区面积在3万平方米左右，若按入住率90%、收费率90%、以四级收费，每月每平方米0３５元计，每月可收管理费约8000元。小区人员按主任、管理员、园林工、电工、清洁工和保安人员等正常配置，平均人员工资(含奖金)按每人每月800元计，每月应付出人员工资(含奖金)约12000元。相差约4000元。若将小区的停车场管理收入来弥补人员工资费用，那么小区日常管理的公共设备设施维修费，公共水电费，绿化管养费，办公费以及税费等的费用就没有经费来源。因此，物业管理企业难以经营，这导致目前我市近60%以上的物业管理企业经营出现亏损的主要原因。其次是我市现行的物业管理收费等级评分标准也存在不合理。如对住宅区楼梯清洗一项，规定每月清洗四次为满分，而忽略了楼梯的日常保洁卫生；评分标准还规定四级资质的物业管理公司管理的住宅小区的收费等级最高只能达到三级，忽略了小区管理的实际量；评分标准中硬件比重过大，忽略了软件管理的重要性等。
2物业管理企业与业主之间的收费与服务矛盾比较突出。
有的住宅小区，硬件较落后或管理方面的问题，不能获得相应提供服务的收费等级，只能按政府定价降低收费标准，因此想出了盈亏平衡的办法就是降低服务标准，使业主产生很大的不满意。而有些业主仍按计划经济时代的观念，花钱买服务的意识还未建立，追求“多服务、少收费”，“既要马儿快点跑，又要马儿少吃草”的消费观念。从而出现了少缴费和少服务的问题。影响了小区的正常管理运作。
3建设单位的补贴和承诺，不利于市场的健康发展。
物业由谁开发，谁管理的，自建自管模式在我市仍占主导地位。使物业管理企业没有自负盈亏，干好干坏一个样，不必考虑盈亏问题，竞争意识淡薄。有的建设单位为了“卖点”随意承诺，减免物业管理服务费。给消费者造成“免费午餐”的心理。使今后物业管理的长期管理费用，要靠建设单位拨补，若建设单位没有一次性将长期管理费用移交给小区业主委员会，又不能保证所开发的物业长期自己管理。因此，一旦建设单位“断奶”，矛盾将会显露出来，不单物业管理企业受到伤害，业主更受其害。
二、如何规范我市物业管理服务费价格市场，是当前居民和物业管理企业关注的问题。笔者建议：
1切实推行以协商定价为主，政府指导定价为辅的做法。
《广东省物业管理条例》中规定：“已成立业主委员会的物业管理服务的收费标准，由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价或者由双方协商确定”。因此，对入住率达到50%或入住时间超过一年、入住率达到30%以上的住宅小区，应尽快指导其成立业主委员会。已成立业主委员会的住宅区的物业管理费，应由业主委员会与物业管理公司进行协商定价，报物价主管部门备案。未成立业主委员会的住宅小区的物业管理费，由政府进行指导定价。改变由政府定价的做法。若由政府定价的标准，应最大限度地使其科学、合理。因为物业管理服务费标准的确定和测算是一个比较复杂的问题，物业包括多层住宅、大厦、工业区、商业、写字楼等，既涉及房屋维修管理、设备设施管理、绿化管理、环卫管理、治安保卫管理、消防管理，又涉及道路、路灯、停车场管理等。由于各类物业的类型不同，其管理服务的项目有所差异，需要管理服务的内容和管理服务的深度及细度也不尽相同。因此，对不同物业服务收费标准不应搞一刀切，而应根据不同类型的物业，不同管理服务项目，不同服务标准，按《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的八项计费内容，结合本市实际，分别测定出不同类型物业管理的收费标准。价格的定位既要考虑居民的承受能力，也要考虑企业的经营生存和持续发展。目前很多地方都采取了举行价格听证会的方式，这有助于听取多方面的意见，突破政府定价的局限性。
2逐步推行按项目收费定价的做法，使市场更趋透明合理。
深圳市物业管理行业通过近年的调研、测算，将推出物业管理按项目收费，我市可参照深圳同行业的做法。“分项目收费”，就是把物业管理的各种服务项目，如清洁卫生、绿化、保安、共用设备维修或保养、消防系统等服务项目，按照菜单的形式将不同服务内容、项目以及价格分别明码标价，给业主、住户选择。
分项目收费比政府的综合服务计费方法，具有明显的积极作用。首先，实施分项目计费，能体现物业管理价格的透明度。目前我市一些新建住宅区，从外表看各个住宅小区所提供的服务是一样的，但收费等级却不相同，有的实行一级收费，有的甚至实行四级收费。被实行一级收费的住户就有意见，经常拿低级收费的小区与本小区收费做比较，认为本小区收费太高，不合理。出现这些问题的原因主要是综合服务费定价方法缺乏透明度，住户对综合服务费定价过程不了解。而实行分项目收费，能明确不同项目、不同服务档次和相应的不同收费标准，以菜单形式展现给住户，让住户自己选择，达到公正、公开。其次，实施分项目计费，有利于物业管理服务价格更趋合理。具体物业的情况千差万别，可能反映在物业管理价格构成的成本也不同；物业管理的服务深度、服务档次、服务质量不同导致成本也不同，由此形成的价格定位也应不同。物业管理服务的多类型，多样性也直接反映出不同的价格形式。实施分项目计费，能客观、合理、科学的反映出多种不同标准。
3实行公开招投标制度，引导市场竞争。
目前，我市物业管理市场还没有走上市场竞争机制，至今还没有一个住宅小区是通过招投标的形式选聘物业管理企业的。主要原因：一是自建自管型的管理模式仍占主导地位，开发建设单位都不愿意将自己开发的物业移交给其他物业公司管理。二是立法滞后，目前我市尚未制定出台《物业项目招标投标管理办法》，对于实行物业管理招投标的原则、招标、投标、开标、评标、定标、违约责任等均没有明确规定，使物业管理招投标工作无所遵循。因此，必须打破自建自管，建管不分的格局，政府必须加快物业管理的竞争立法，引导企业竞争，可先选择一些小区进行试点，由业主、业主委员会，建设单位通过招标方式，选择适合本小区实际的管理和收费价格，达到公平、公正。
4加强政府对物业管理市场的监管和扶持力度。
我市应加强对市场的监管力度，要制订一套行之有效的监管措施，对一些企业的“多收费，少服务”和“不合理收费”问题要严格进行处理，要严把资质关，实现优胜劣汰，对不合资格的企业要下决心整顿，改善市场环境，提高物业管理企业的整体水平。要加强对物业管理企业的扶持力度，减轻物业管理企业负担。物业管理是服务行业，是城市管理的重要组成部分，政府应加大扶持力度，相应减免物业管理的有关税费，为我市物业管理创造良好的发展环境。 |
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