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第三季度汕头市中心城区房地产市场走势□郑立标
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根据房地产交易管理信息系统数据，第三季度我市中心城区(金平、龙湖、濠江区)房地产交易3922宗，成交面积47.05万平方米，成交额8.29亿元，平均房价1762元/平方米，与第二季度相同指标相比（下称“同比”），分别
为-12.14%、-10.04%、-20.53%、
-11.63%。其中，商品房销售1988宗，成交面积22.87万平方米，成交额5.56亿元，平均房价2429元/平方米，同比为-20.54%、-23.57%、-25.23%、-2.17%；二手房交易1934宗，成交面积24.18万平方米，成交额2.74亿元，同比为-1.43%、+8.04%、-8.90%。
通过以上房地产交易数据，结合我市中心城区房地产市场的实际情况，第三季度房地产市场呈现以下特点：
一、开发企业入市谨慎，商品房交易量萎缩。每年6-8月份属于房市交易淡季，加上从年初以来国家宏观调控房产市场，出台系列房产新政“组合拳”的大环境下，我市中心城区上半年商品房市场多少存在观望气氛，新入市商品房面积减少，是导致交易量下降的主要原因。上半年市场就已出现新入市商品房面积少于商品房实际销售面积10万平方米的情况，第三季度具体表现为预售商品房面积为13.97万平方米，仅占商品房交易总面积的61.08%，与上半年统计的期房占商品房交易总面积的78.16%相比，以及与建设部近期公开的“目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上”的普遍情况相比，数据表明现阶段我市中心城区预售商品房占市场份额比例偏低，存在较大的市场发展空间。
二、“精致”楼盘中（低）档价位，市场竞争日趋激烈。由于我市城区土地资源已被基本消耗，城区周边又暂时未能形成全面开发的环境，在较小面积的地块上建设高档的“精致”楼盘成为开发企业通常的开发思路。在产品品质趋同的今天，如何吸引以中（低）档价位实现购房置业的市场主流人群，比形象品牌、比配套亮点、比售后服务、比性价比等全方位竞争正在开发企业之间展开；第三季度中心城区虽然区位较好、配套更完善的楼盘面积比例增加，但房价却能够继续保持稳定，楼市竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地。
三、商品房供求关系稳健，但节约型住宅偏少。第三季度中心城区批准预售商品房面积30.80万平方米，与商品房销售成交面积22.87万平方米，预超近8万平方米，考虑到号称“金九银十”的商品房销售旺季的到来，供求关系显示我市房地产市场的成熟理性。但在新批准预售总数的1739套商品住宅中，面积在120平方米以下的住宅仅390套，占22.43%，特别是城市东区等较优区位楼盘，面积在120平方米以下的商品住房更少；普通市民阶层是购房置业的主流群体，在较优城市区位购买节约型、精致型住房是相当部分市民特别是城市新生代的市场选择；开发企业应加强调查社会多种不同层次的需求，开发适销对路商品房，既为企业抢得商机，又促进房地产市场健康稳定发展。
四、政策走向明朗化，消费信心逐渐增强。在5月中旬国家有关部门发布宏观调控政策后，随着部分媒体的炒作，房地产市场的确出现了一些观望情绪，但我市的房价有实实在在的市场需求支撑，根本不存在泡沫，所以房价并没有因为宏观调控而出现波动，一直保持稳定；近期，国务院领导在考察东北房地产市场时强调：坚定不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力促进房地产市场持续健康发展；以及建设部发言人在国务院新闻发布会宣布的国家不再出台新的房地产市场宏观调控政策和“不取消预售制度”等等，可以说，这些利好给开发商和购房者都带来了信心。目前，市场的观望气氛已经很弱，消费信心逐渐增强。九月份，市政府推出拍卖的三块小面积开发用地，市场反应热烈，并以较高的价格成交，以及第三季度末乃至国庆黄金周期间开发企业争相入市亮相，更是开发企业看好后市的典型表现。
五、平和心态对待新政，二手房交易态势良好。受年初银行紧缩信贷政策，以及4月份开始国家加强房地产行业的宏观调控，对二手房产交易的流通环节进行了严格的税收调控的影响，我市上半年二手房地产市场经历了成交量下跌的调整期；但我市购房群体基本是自用为主，二手房的价格一般较商品房价格低，还具有地段好，生活配套成熟等市场竞争优势，成为越来越多置业者的选择，购买二手房也是部分低收入社会群体实现置业的首选，市场需求相对稳定；随着新政策的影响逐渐被消化，第三季度二手房交易终于出现反弹，交易面积首现增长，二手房交易市场交易份额超过五成，市场梯次消费明显，房地产市场正在走向成熟。
可以预见，随着城市化进程的加快和市场经济的发展，我市房地产市场将继续保持健康态势，房地产经济将继续处于平稳发展时期；健康发展的房地产市场将对我市经济的复苏发挥巨大的推动作用，建立步调统一的房地产市场管理体制，促进房地产经济质量的提高，避免可能导致房地产市场失稳情况的出现，是现阶段房地产管理部门和开发企业应共同努力的方向。
(作者单位系市房产管理局市场科) |
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