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关于目前房地产信贷的政策和建议□林炜江
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一、当前房地产信贷政策
1.央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称121号文件)
2003年6月13日，央行发布了121号文件，推出加强房地产信贷管理的新政策。121号文件规定商业银行对房地产企业流动资金采取“只收不放”的原则，只能对主体结构封顶的住宅、竣工验收的商业用房办理个人住房、个人商业用房贷款，从而推迟房地产企业获得预付房款的时间，并且规定建筑企业不能给开发商垫资，这些政策规定使房地产开发企业的资金来源趋紧，将会加快房地产企业界的整合和调整，淘汰一批规模小、自有资金不足、经营差的中小企业。而大型优质房地产公司将获得突破地域限制，提高市场占有率的扩张机会，形成一批实力强、管理先进的全国性房地产集团企业。
在房地产开发贷款方面，央行要求商业银行严格地审核贷款条件，侧重支持实力强、资质、信用等级较高的房地产企业，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。且房地产开发企业的自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
在个人住房贷款方面，央行要求商业银行重点支持中低收入家庭购买住房的需要，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。且对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
121号文件提高了房地产企业间接融资的门槛，促使企业改变融资结构，寻找新的融资渠道；从而减轻银行的贷款负担，有利于防范金融风险，同时也助于优化房地产企业结构，调整商品房供应结构，从而促进我国房地产市场的健康发展。
2.《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》(简称国务院18号令)
18号令对房地产市场的发展作出如下要求，一是建立公开、公正、公平的市场运营规则，健全市场服务体系，建立和完善市场预警预报系统。二是继续国有住房改革，搞活住房二级市场。三是加大结构调整力度，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。其次，切实执行好政府职能，主要有以下三项，一是住房保障职能，加强经济适用房建设和管理，强化住房公积金的归集和使用。二是宏观调控职能，制定房地产业和住宅建设发展规划，强化城乡规划、土地供应和金融管理，实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。三是市场监管职能。加强对房地产企业和从业人员的资格管理，深入开展房地产市场专项整治，依法惩处各种违法违纪行为，维护公平竞争的市场环境。
在市场供应结构方面，“18号令”一改1998年以来我国大力发展经济适用房，建立以经济适用房为主的住房供应体系的方针，指出经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，纳入到社会保障体系。同时还提出“增加普通商品房供应”，“提高其在市场供应中的比例”，“努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”。这被房地产商解读为：10%消费者买高档房，70%-80%居民买普通商品房，15%-20%买经济适用房，贫困家庭住廉租房，从而使消费层次更加清晰。
3.银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》(简称指引)
指引要求商业银行的房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景、近三年的经营管理和财务状况、以往的开发经验和开发项目情况以及与关联企业的业务往来等，对成立不满三年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效；并应对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。
个人贷款方面要求商业银行应着重考核借款人还款能力。应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。此指引如正式实施，将提高个人房贷的准入门槛，部分房贷借款人将受影响，个人房贷的发展速度可能会因此有所放慢。
4.项目资本金比例提高
2004年4月26日，国务院又决定将房地产项目资本金提高到35%(不含经济适用房项目)，增加房地产开发商的自有资金投入比例，加大了开发项目的难度，是对开发商实力的进一步考验。
二、我市房地产开发融资概况
从汕头房地产市场的近几年运作情况来看，总体上交易不愠不火，二手房交易较为活跃，而近年房产投资则持续萎缩，反映开发商对市场仍持谨慎态度。但从近几年的购房最终用途来看，大多数购房户均是理性地消费，一般是从自己经济能力出发选择合适价位和格局的房产自用，基本不存在“以房养房”、“炒楼花”等情况。在汕头整体经济状况持续向好的大环境下，有关统计数据显示居民的可支配收入逐步增长，反映居民的实际收入持续增加，为住房消费的增长创造了基础条件。而近年开发的多个楼盘，由于市场定位准确取得较理想的销售业绩，也反映出市场仍存在较大的购买潜力。因此，我们认为汕头房地产市场虽然总体不甚活跃，但近几年市场保持较为健康的发展态势，伴随汕头整体经济环境的改善，居民可支配收入逐年增长，未来仍有一定的发展空间。
近几年，我行与多家房地产公司携手合作开展房地产开发贷款及楼宇按揭贷款业务，取得较好的效果，新发放的开发贷款质量良好，按揭业务则稳步发展。在未来的业务发展中，我行仍会以积极稳健的原则发展房地产贷款业务，重点支持资金实力雄厚、有成功开发业绩、管理规范的开发商；及地理位置较好、规划设计合理、配套设施齐全、具有一定品牌优势、价格适中的项目。
当前，汕头市没有一家房地产公司实现上市，不能从资本市场筹措资金，也未有公司采用以信托基金方式筹措资金，建设资金大部分来源于银行借款、定金及预售回笼款，资金来源相对单一。而国家实施宏观调控措施，提高对房地产贷款的要求，以抑制全国的房地产投资过热问题，虽然汕头房地产基本不存在过热问题，但房地产企业也一样受到有关政策的影响，项目开发面临一定的困难。因此，结合当前宏观经济调控的形势，我市房地产开发企业宜适当放缓投资发展力度，量力而行，避免盲目扩张。在开发新的项目前，切实做好融资的前期工作，包括自有资金的到位情况、项目的可行性分析、能够提供的担保条件、项目的“四证”是否齐全等要素；同时进一步规范经营管理，对建设资金的投入、销售款的回笼和使用等方面主动与贷款银行配合，以配合当前要求加强房地产贷款监管的要求。
三、建议职能部门完善下列工作
1.出台“在建工程”抵押登记的规定
房地产项目开发贷款一般以项目用地作为抵押担保，根据汕头现时的有关规定，楼盘办理预售证时须解除项目用地抵押担保，但在实践中对于“在建工程”的抵押担保又缺乏相应的规定，实际得以办理在建工程抵押的不多。从国家法律而言，相关的担保法已确认在建工程可作为有效的担保方式。但汕头市在2000年7月颁布了《汕头经济特区土地房产抵押登记管理办法》对于在建工程抵押没有论及，国土部门也未出台对在建工程抵押登记的办事程序的规定，故目前来看没有一个明确的办法来规范在建工程的抵押登记问题。
此种情况，使得银行与开发商无法通过封闭操作的方式运作房产项目，一方面使银行的权益难以得到较好保障，另一方面也使开发商不得不寻找其他能满足银行要求的担保条件，加大了其运作开发项目的难度。
故建议通过设立一种规范的操作模式，使得项目用地抵押解除同时能够实现在建工程的抵押，通过同时，为确保购房者的权益，可以对已办理在建工程的项目进行明示，在购房者将购房款付至贷款银行与开发商共同指定的帐户后，由贷款银行解除相应的抵押担保。
2.进一步改进房产预售资金的监管工作
汕头市在2003年12月出台了《汕头经济特区商品房预售款监管暂行办法》，对商品房预售款的管理进行规范。但此《办法》没有考虑在银行贷款参与项目开发下采用不同的操作模式，在开发商已先行取得银行贷款用于项目建设后，通过预售回笼的资金不能用于归还银行贷款，而只能是用于支付建材、设备、施工进度款及税费，不利于银行按销售进度回收贷款。再者，贷款银行作为项目的债权人，无法参与项目回笼资金的监管，显得明显不公。对于银行而言，未能参与到项目的建设中并对项目资金进行有效监控，那么只能对开发商提出更多的贷款担保条件以规避贷款风险，从而提高开发商取得银行贷款支持的难度。
(作者单位：中国银行汕头市分行) |
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