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热点城市进入“卖不完”时代:楼市成交下降库存反弹
每经网-每日经济新闻http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  10月份是楼市的传统旺季,但今年黄金周期间,多个城市新房成交量价齐跌,部分开发商开始变相降价,以折扣或优惠的方式促销。据中国指数研究院统计,黄金周期间,全国多城楼市成交遇冷。其中,北京新房成交下降20%,深圳更是“腰斩”,三线城市新房成交同比下降51.5%,降幅最大的扬州跌幅超过90%。同时一些城市的新开楼盘销售冷清。国庆7天,上海新建商品住宅成交面积5.6万平方米,环比减少68.8%。
  今年楼市“金九银十”转凉已成共识。中国指数研究院数据显示,被监测的主要城市9月份商品房成交量出现同比环比双降,降幅分别为7.29%和0.52%。与此同时,各线城市库存总量反弹,环比上升9.3%,热点城市开始进入“卖不完”时代。
  进入9月,住建部再次要求各地持续深入开展专项行动,整治楼市违法违规行为、规范市场秩序。同时,全国16个省市在限购限售、住房保障、价格管控、公积金使用等方面陆续出台相关政策,从供需两端共同发力抑制非理性需求。
  而刚刚过去的国庆长假,对于众多房地产开发商而言也是凉意阵阵。中原地产研究院首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示:“楼市已没有‘金九银十’。9月超过六成城市的成交量同比出现下调。从市场看,2017年来,大部分热点城市的楼市已全面限价,这种情况下,房地产市场已没有淡旺季之分,市场更多看限价政策的严格与否。”
  三线城市同环比圴下跌明显
  政策趋严之下,9月各线城市商品房成交量继续维持分化。
  《每日经济新闻》记者查阅中国指数研究院《9月主要城市房地产市场交易情况表》发现,四个一线城市成交面积环比上升6.78%、同比增长37.68%。
  值得注意的是,一线城市中,广州商品房成交面积环比升幅高达84.51%,同比增长高达104.27%,起到了绝对的拉动作用。而在各项调控政策下,深圳9月成交面积环比下跌近四成,比去年同期下跌超两成。
  二线代表城市成交面积环比下降5.80%,同比下降1.61%;三线代表城市成交面积较上月下降25.16%,同比下降25.33%。
  从成交面积环比数据看,全国9个城市出现上升,其中广州、武汉升幅最明显均超30%;环比下降的城市中,扬州降幅超 90%。同比来看,16个城市成交出现下降,扬州下降幅度明显。
  以每周平均成交数据来看,一线城市北京、上海、广州9月周均成交同、环比均上升,其中北京、广州两地周均成交量同、环比上升均超过60%,深圳周均成交同、环比均下降;以南京、苏州、武汉等为代表的二三线城市周均成交量与8月基本持平,较去年同期继续维持下降趋势。
  与此同时,在刚刚过去的国庆长假,虽然各地的开发商纷纷抛出各种优惠,但售楼处仍充满“凉意”。
  数据显示,国庆长假期间,一二线城市的商品房成交继续缩量,北京、杭州、深圳等地,多数时候一天只能卖出几十套房子。10月2日至6日,北京共销售住宅51套;10月1日至7日,杭州市区新房成交293套,较去年同期下降近70%。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析称:“9月交易量下跌和购房政策持续严厉有关,尤其是部分城市依然是有较明显的管控,随之出现了二手房置换效率明显低下的情况,因此尽管开发商推盘节奏较快,但缺乏市场认可。”
  他表示:“预计后续市场交易还是会有分化,尤其是部分城市若在购房政策方面适当给予宽松,市场交易有望回暖。”
  热点城市库存上升
  截至2018年9月末,中指数据监测的主要城市库存总量环比上升9.3%。张大伟认为,热点城市开始进入“卖不完”时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场,库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。

  “多个城市的楼市逐渐出现冲高回落现象,房价调整出现从点延伸到区域的情况。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。”张大伟预测。
  在中指院房地产指数系统重点监测的城市中,仅福州商品房库存出现环比下滑。宁波、苏州、杭州三地库存回升位居前三,升幅分别为44.71%、19.01%和16.10%。
  数据显示,9月,杭州可售面积为93.60万平方米,库存环比上升16.10%;苏州可售面积412.69万平方米,库存环比增19.01% ;深圳可售面积为231.44万平方米,较上月上升11.35%;北京商品住宅库存752.62万平方米,环比上升9.23%。
  面对库存反弹,房企面临两难局面。张大伟分析认为:“当前市况下,部分城市的项目不降价促销,销售肯定难有起色;但如果降价,一旦遇到业主退房,事情就更加复杂、棘手。部分开发商忌惮降价后的麻烦,选择暂时观望,不敢贸然降价。一旦预期降价引发的退房非常激烈,大部分房企很可能会因此暂缓降价或采用间接的缓和方式进行促销。”
  《每日经济新闻》记者了解到,各个城市之间库存水平分化也相当明显。在9个代表城市中,杭州、深圳、厦门、南京、上海等城市当前库存水平接近2010年以来的最低水平,广州则呈现相反态势。
  严跃进也表达了对库存积压的担忧:“从具体城市看,部分二套房购房政策比较严厉的城市,更容易面临库存积压的情况;而部分城市若是落户政策宽松或购房政策相对宽松,去库存效果仍可保持乐观。”
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