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共有产权房时代来临:房子你一半政府一半
第一财经日报http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  以后深圳的住房供应市场中,商品住房将占住房供应总量的40%、人才住房占住房供应总量的20%、安居型商品房占20%、公租房占总量的20%。
  近日,西安市、广东省等多个省市发布推进共有产权住房的实施方案及意见,从2014年开始提出的“共有产权住房”概念,在更大范围上得到推广。从政策的决心来看,共有产权房时代正在来临。
  共有产权住房,顾名思义,是指政府和个人共同出资、共有产权、共享增值收益的房产,建立共有产权住房制度,能降低中低收入住房困难家庭、各类人才购房门槛。
  中国的住房体系正在重构,过往多年,由市场商品房与政府保障房构成的“二元结构”或将被打破,解决既买不起商品房,又不符合保障房条件的“夹心层”住房难题被提上日程。作为木桶上的短板,共有产权房、商品房、保障房、租赁住房将构成多主体、多层次的住房体系,助力长效机制的建设。
  多地推出共有产权房
  共有产权住房有望打破市场商品房与政府保障房的“二元结构”,重构中国的住房体系,其初衷是解决“夹心层”的住房难题。近期,全国多地发布推进共有产权住房建设的通知,首先从政策和决心上宣布,共有产权房时代的来临。
9月14日,西安发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》的通知,提出推进共有产权住房建设,深化住房供给侧结构性改革,20%居住用地以共有产权的形式建设限地价、限售价的“双限房”。
  9月11日,广东省住建厅印发《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》(简称《征求意见稿》),明确广东省共有产权住房的供应对象为符合条件的城镇无房家庭,每户家庭只能购买一套共有产权住房,并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务,且购买满十年之后,购房者可增购全部产权。
  3个月前,6月份,广东发布了相关通知,提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名五市试点探索共有产权住房,试点期限为一年。目前,此五城在共有产权住房上的探索和推进程度不一。如深圳的共有产权住房以安居型商品房的模式实行,2014年以来,深圳累计供应共有产权住房(安居型商品房)约1.7万套;而广州的共有产权住房主要在南沙推进,重点解决区域内中高层次人才的居住需求。
  尽管广东各地市思路不尽相同,但广东还是有望成为第一个在全省范围内全面铺开共有产权住房的地区。
  业内专家对记者表示,广东出台共有产权住房相关政策意见稿,体现了“房住不炒”的精神,也是“多主体供给、多渠道保障”的政策体现。
今日,观察人士谈起共有产权住房,常谓之新生事物,因此在比较、评价时缺乏参照,无先例可循。但实质上,早在2014年,国家已提出共有产权住房概念,北京、上海、深圳、成都、黄石以及淮安成为共有产权房首批试点的6个城市。
  此后,国家陆续发布系列政策和指导意见,提出在住房供求矛盾突出的热点城市,增加共有产权房供应,支持北京、上海等城市深化发展共有产权住房试点工作,也指出要因地制宜发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题。
2018年,无疑是共有产权住房落实、铺开推广的一年。
  第一财经不完全统计发现,截至目前,北京、福州、南京、广东、西安等在内的多个省市在进行共有产权住房的探索。2017年10月,北京首个共有产权住房项目已公开摇号,而9月10日,福州市首批共有产权住房进入申请阶段。
搭建多元住房供应体系
  从本质上来说,共有产权住房介于商品房和保障房之间。
综合过去两年多个调控政策和建立长效机制精神,未来国家将针对不同的收入阶层,推出不同层次、类型的住房产品,真正形成高端有市场,中端有支持,低端有保障。共有产权住房无疑指向中端。
  深圳市房地产研究中心主任王锋博士认为,共有产权住房试点城市的出现,与近年房地产调控政策有关。在大规模的保障房建设过程中,涌现出不少既买不起商品房,又不符合保障房条件的“夹心层”,而解决这部分人的住房问题便提上日程。
  过去北上广深等重点城市的住房价格出现飞速增长,究其原因,莫不是人口持续流入以及商业银行信用快速扩张的结果。
  2016年第四季度以来,限购限价限贷等政策陆续出台,这是中短期内调控政策的作用力,主要是为避免过度投机及由此导致的收入不平等的社会问题,遏制房价过快过热上涨的势头。
  9月15日,国家统计局发布2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,总体来看,一二三线城市商品住宅销售价格稳中有涨,除了新建住宅厦门环比微跌0.1%,南京、北京持平,其余67个城市房价全部上涨。
不过,有业内人士表示,由于网签数据滞后、成交结构、统计口径等原因,这份涵盖70个大中城市在内的住房变动数据便不能完全真实反映市场。
  金九银十,向来是楼市传统的交易旺季,但今年金九银十来得悄无声息,恒大等多个开发商正在降价促销,调控没有放松,市场寒意也没有退去。
在去杠杆深化、调控步步收紧的情况下,目前,一二线楼市已呈现降温态势,但百姓住房难题仍有待解决。
  单靠共有产权住房,抑或是商品房,还是保障房,均无法解决楼市深度顽疾,住房供给和需求矛盾需要全范围、多层面地落实解决。显然,商品房与保障房的“二元结构”体系已建设应用多年,作为木桶上的短板,共有产权住房一端需要加快补齐。
  共有产权住房的建设正式呼应了“房住不炒”的定位,也是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度中的重要一环。
  深圳等城市正在加快建立多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房供应与保障体系。以后深圳的住房供应市场中,商品住房将占住房供应总量的40%、人才住房占住房供应总量的20%、安居型商品房占20%、公租房占总量的20%。
  作为市场参与主体,开发商尤其关注市场变动。一名TOP20的房企投拓人士告诉第一财经,“目前公司对市场上的共有产权用地还保持观望态度,不会轻易出手。价格方面,毫无疑问,共享产权住房会分流部分需求,但对市场价格真正造成的影响,还需要看相应规模和货币政策。”
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