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租房也是安居?大城市三成人口或将长期租房
21世纪经济报道http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  租房“补课”刻不容缓。
  世联行曾做过一项统计,深圳首次置业年龄已经从2012年的33岁提高到2016年的36岁,北京首次置业年龄则从2012年的36岁提高到2016年的38岁。首次置业年龄的延长意味着停留在租房市场的人群在增多。
  另据国家统计局最新数据显示,我国目前在籍人口13.83亿人,其中2017年的流动人口近2.5亿,而以租住私房作为居住模式的人数占流动人口的67.3%。也就是说,我国流动人口增速从持续增长趋于稳定,随着城镇化建设步入中后期,住房租赁市场有待扩容。
  提高供应量是租房市场亟待解决的问题。足够的供应量意味着租金稳定以及租房市场更好的服务。相寓副总经理张多表示,他们曾在2017年做过一项统计,品牌公寓租房和房屋资产管理机构在全国市场上占有率只有5%。机构作为最有效率的运营主体,这是一个并不乐观的数字。
  恰如万科董事会主席、首席执行官郁亮所言,租购并举早在1998年房改时就已提出,但是过去多年发展偏了。租赁现在是在“补课”,北上广深等城市住房租赁市场需求很大。
  供不应求
  局部供不应求是租房市场目前最值得关注的问题。
  一方面,租房市场需求持续增长。根据《58集团2018一季度住房租赁市场报告》,北京、上海在2018年第一季度的租房需求增速分别为7.22%和12.18%。在新一线城市中,无锡、南京、合肥、杭州的租房需求增速表现亮眼,分别为10.92%、9.64%、6.82%、5.35%。这一数据从全年维度看更为明显。2017年全国租房需求较2016年增长57%,第四季度租房需求较2016年同比增长71%。
  与此同时,各城市租金也呈上涨趋势。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》租金数据显示,今年一季度全国人均月租金为793元,和2017全年人均月租金791元基本持平。2018年第一季度北京人均月租金为2514元,在全国仍处于领跑位置,同比2017年第一季度下滑1%。杭州以1511元/月的人均租金领跑新一线城市,长沙、重庆、青岛等新一线城市住房租赁人均月租金均有不同程度的涨幅。
  据千龙网云房数据中心统计,今年1季度,上海市月租金67.7元/平方米,同比上涨4.0%;深圳市月租金76元/平方米,同比上涨3.2%;杭州市月租金50.5元/平方米,同比上涨6.3%;南京市月租金44.8元/平方米,同比上涨1.1%。
  随着租金上扬,控租金首次出现在房地产调控中。住建部5月19日在其官方网站发文称,将“坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松”,并提出了6项具体措施。在这6条措施中,“控租金”被首次提及;5月28日,《人民日报》发表评论文章《楼市有“紧”才有“稳”》。其中提出:一旦市场出现异常波动,地方政府必须切实承担起稳房价、控租金的主体责任,调控务必当机立断。
  值得关注的是,品牌公寓是近年来新兴的租赁类型,其装修风格多样、服务较好、房源多位于交通便利地段等因素,受到广大年轻人的喜爱。对于房源的来源倾向,49%的租房人群倾向于选择个人房源,32%的用户对于品牌公寓的倾向性更高。不过,市场也普遍认为,当下品牌公寓租金较高。
  蘑菇租房联合创始人龙东平说:“整体看租房市场是供不应求的。提高市场供应量很重要,这意味着租金平衡以及租房者可以享受更好的服务。”
  机构运营者占比低
  从供应端来看,近年来随着国家大力推行租购并举,提供租房的主体不断增多。不过从目前来看,这些“补课”仍然不够。
  相寓副总经理张多在接受21世纪经济报道记者采访时表示,租房变化主要在于这几年的供应主体结构变化。租房形式主要有三种:一是通过网站或贴条小广告,租户直接找到房东或二房东,经纪不会参与其中;第二种是由经纪主导的普租或经纪业务,一端是业主端,另一端是客户端,能解决他们的信息及时匹配问题;第三种是机构运营者,比如长租公寓,目前形式主要有集中式和分散式。从这三种结构来看,机构运营者比例在增加,但这是因为其原来占比太低。
  世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理也表示,从目前来看,中国机构运营者提供的租房市场份额在全国来讲不超过5%,而日本已经超过70%,美国、德国也都是在40%~50%。租赁市场规范一定需要机构化,也就是用B to C的方式来解决这个问题。
  不过值得关注的是,尽管长租公寓备受关注,但盈利是行业的普遍难题。甘伟认为,对于长租公寓市场而言,虽然政府已经把房屋租赁置于国家战略高度了,但实际上一些具体的政策还没有落实,公寓需要忍受一定时间亏损。要么全面涨租金,要么政府给予一定补贴或税收优惠,或者在与物业合作上给予运营者一些绿灯。目前最欠缺的是政策和金融支持,如能获得支持,就可使运营商忍受这段时期的煎熬。
  从机构运营者角度,张多也提出了现实问题,“租房人群对房屋关注的核心点依然聚焦在价格和位置。我们要提供给他们品质服务是没错的,但不是所有人都消费得起这个服务。”
  租房成为一种生活方式?
  尽管租房是目前市场中关注度非常高的话题,但从我国租房市场发展来看,租房仍然不能代替买房真正成为一种生活方式。
  甘伟认为:“租售并举、租售同权的核心价值,就是原来需要由买房来获得生活品质的群体,可以用租房解决需求,这才最具有里程碑意义。但如果人们到了要结婚或者要养小孩时仍然一定要买房,那么租房时代就还没有来临。”
  21世纪经济报道调查发现,目前对不少租房者而言,最大的困扰仍然是租购同权。比如,在子女教育等问题上,租房者能否享受与购房者同等权益。
  另外张多认为,对于买房,我国有着浓厚的社会伦理和传统情怀。“买房形式和结构会发生一些调整。比如年轻人不会因为买房将生活品质降到很低。他们可能选择回老家买或在其他城市购买,而后再去考虑升级置业,这是主流想法。”
  不过随着租房年龄层的变化,租房者观念也在发生变化,年轻一代愿意将更多收入占比花在租金上。据蘑菇租房统计显示,收入方面,月收入在 5001-8000 元区间的人数占比最多。通过租金收入比的调查发现,55.6%的租客将50%以上的月收入贡献给每月房租,而租金收入比小于30%的人仅占16.8%。另外,78%的租房者认为,目前房租较贵。同时,租房群体也给出了他们的理想租金标准。在北上广深四座城市中,49.7%的租房者认可月租金1500-2500元为理想范围;在南京、杭州等几个租房市场扩张较快的城市中,53%的租房者认可的理想月租金范围是1000-1500元。
  安居客首席分析师张波认为,破除“买房才是安居”这一长久以来中国人的居住观念,不是一朝一夕之事,也并非增加了租赁房源供给量或者出台相应法律法规之后,人们的住房观念就会马上改变。“租房也是安居”需要一个过程,值得关注的是,90后更容易接受租房观念,也更愿意选择租房,相信未来中国的租赁市场在一二线城市的发展步伐会进一步加快,更多人接受更长时期甚至一辈子租房生活。另外,从国外发达国家经验来看,通过租房解决住房问题的比例远高于中国,例如德国大城市租房人群比例高达六成。中国一二线城市居住需求将形成三分格局,即商品房、保障房、租房,未来超过三成人在大中城市租房,应该是个普遍现象。
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