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楼市进入“以房换房”时代 房价集中猛涨时代将结束
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　　买二手房不立即过户风险知多少？
　　慈溪市的陈女士最近碰到了大麻烦：今年2月，她以120万元的价格向田某购买了一套房子，准备给儿子明年春节结婚时做新房。实际上，这套所谓的二手房是全新的，由于小区水电配套问题，该小区所有房子的产权证办理都因此延期。当时田某称，开发商保证在5月1日前完成所有手续，之后就能拿到房产权证。因为儿子婚期已定，急于购房的陈女士还是签了合同，并付了全款。没有想到，直到国庆过后，房子的水电配套设施问题都没有解决，不但房产证的办理变得遥遥无期，连按时入住都可能无法保证。
　　在现实生活中，类似陈女士这样的纠纷并不少。买卖双方虽然完成了二手房交易，买方甚至交付了房款，但因为各种原因而没有马上办理过户手续，有的甚至长期不能办理过户手续，让双方都感到为难，尤其是已付了全款的买方，其中蕴含的风险更大。
　　二手房不能立即过户的主要原因
　　根据《物权法》的相关规定，不动产的所有权是以产权登记为准的。实际入住使用房产，或者只签了一份合同，并不能代表已经取得了房屋的所有权，看房产是否真正获得，最为关键的是看是否获得了房产权证。对于房产权证的重要性虽然每个买房人都明白，但在现实生活中，仍然存在付了钱，却没有立即过户取得房产权证的情况。那么，出现这种情况的原因是什么呢？著名民法专家杨文战律师分析了以下4种情况：
　　1、所购房产还未取得房产权证，须等原房主先取得房产权证才能办理过户。
　　在现实生活中，很多所谓的二手房，其实是卖方新购的商品房，即卖主把新房转手出售，慈溪陈女士碰到的就是这种情况。显然，问题出在卖主身上，很可能连他自己都还没取得房产权证。因为办理房产权证需要一定时间，当遇到一些特殊情况时，数年都无法办理也不鲜见。但即使房产证没办下来，有人仍然会因各种原因想立即出售新房，为此，他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实，或者自认为马上可以获得产权证，如果碰到对方急着购房，双方就会签订协议，甚至完成款项的支付。
　　2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产，需要等待满足上市条件才能过户。
　　有一些房产，如经济适用房等，必须在满足一定年限条件后才能自由交易。如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易，就无法立即完成产权过户。这样，交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户，但如果约定时间过长，就会增加很多不确定因素，双方的交易必定包含着很大的风险，特别是对于买方，风险甚至是无限的，比如政策变化的风险；房价上涨或者下跌的风险，卖房者可能反悔，不愿配合过户。
　　3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。
　　一套房产，因为相关情况的不同，存在着很大的税费区别，而税费直接影响房价。由于各种原因，一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议，但为节省税费，又约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件，也可能是其他什么原因。
　　4、为等待买家取得购房资格暂不过户。
房地产行业迎来了真正的拐点，在增量市场，天花板已经来临。房地产行业的人才、资源和资金都在重新洗牌。在存量市场，全国多数核心城市二手房交易量增速比一手房交易量增速高。
　　“房价高度集中上涨趋势会结束。”在链家研究院大连思享会上，链家研究院院长杨现领表示，“在过去20年间，核心城市房价快速上涨，超过了居民收入的增长水平，尤其像北京房价涨了7倍－8倍，都是集中在少数年份甚至月份完成上涨的，我觉得这个趋势会慢慢地缓下来”。
　　事实上，在《证券日报》记者接触的多家房企高管中，多数人士均认为，在政策收紧，长效机制可能很快迎来实质性落地的预期下，加之多数核心城市楼市交易已经进入存量房时代，依靠土地红利实现高房价的开发模式已经结束了。
　　综合今年的楼市成交市场来看，中信建投证券地产行业首席分析师陈慎表示，今年的楼市可以用“冰火两重天”来形容，如果说2015年是一线城市崛起的一年，那么2016年就是二线城市崛起的市场，今年就完全是三线城市崛起的，这种局势在未来不会改变。
　　更重要的是，陈慎表示，从今年楼市的成交结构来看，今年以改善型需求为购买主力，以前的市场以90平方米以下为主要成交户型，但从去年开始超过了90平方米，甚至更大的户型成为主导，“以房换房”这种置换的需求是最近两年的主要的趋势。
　　据《证券日报》记者了解，以北京二手房市场为例，有中介机构曾向本报记者表示，今年以来，在已达成的交易中，90%为“以房换房”需求。事实上，三、四线城市此论成交高峰不乏改善性置业的带动。以大连、沈阳等为代表的东北楼市也进入了改善性需求为主力的交易时代，且以房换房的交易越发增加。
　　“目前大连楼市今年表现出了新变化，由新房开发转向二手房市场、由刚需转向改善型需求、由以购为主转向租购并举、由小市中心转向新区格局，诸多变化使大连呈现出与众不同的‘大连曲线’。”链家研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，截至目前，大连二手房成交量增长40%，新房则只有10%。从整个市场来看，新房与二手房成交套数接近。
　　根据大连第三方的数据显示，链家 APP在大连已经拥有了56%的市场渗透率，年交易量约300亿元。
　　值得关注的是，“对大连来说，换房子以大面积的房子为主，100平方米-140平方米的房屋占比提高到20.8%，比北京还要高。”许小乐表示。
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