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全年房价下行拉开序幕:2012年的房子将更难卖

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    今年春节格外冷。春节期间，大部分城市的楼市创下历史交易新低。

    而2010年新开工面积史无前例的大增，加上持续一年多的限购、限贷政策，造就了去年四季度开始的供应量急升，楼市买卖双方情势逆转，买方市场已经到来。接受本报记者采访的大部分业内人士和开发商认为，2012年销售、去库存不容乐观，房价整体将继续下行。

    寒流开年很猛

    公开统计数据显示，春节假期北京“技术性零成交”，广州仅签约23套，深圳与上海分别成交17套和16套。二三线城市中，青岛、东莞、扬州等9个城市成交只有个位数，济南、无锡、哈尔滨等城市则更为尴尬，遭遇“零成交”。广发证券的统计显示，33个重点城市春节期间的楼市成交量同比下跌69.5%。今年楼市寒流扑面而至。

    “剔除春节成交冷清因素，1月成交量依然偏低。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。

    北京住建委网站数据统计显示，2012年1月份，北京新建住宅成交量为4473套，为2008年2月来连续47个月的最低值。其他主要城市1月份的成交量也大幅下降。

    “房价虽已下调，但相比购房者的心理价位差距依然比较大。随着调控的延续，买方对价格下调的幅度期待值越来越高。”北京中原地产市场总监张大伟向记者指出，限购政策持续，使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在成交中消耗，预计需求将越来越少。亚豪机构称，截至2012年1月底，北京市商品住宅存量达12.65万套，预计上半年总存量将达15万套的历史高位。

    春节和1月份的惨淡，或许只是今年楼市整体景象的一个开始。不过，接受本报记者采访的大部分开发商都期待，2、3月份市场能够有所回暖。

    房价惯性下行

    伴随着楼市寒流的，是调控从紧的信号继续传递。

    1月31日，国务院第六次全体会议上，温家宝总理指出，“要巩固房地产市场的调控成果”，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝表示，这意味着以限购为特点的抑制性政策依然是2012年房地产市场调控的主旋律，普遍取消或放松限购政策估计不会到来。

    本报记者查询发现，截至目前，全国46个限购城市依然延续了去年以来的政策，并未做出调整。

    上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，预计2012年部分地方会放松限购，比如缩短外地人纳税时间、限购范围缩小至90平方米以下中小户型(类似长沙)、限购区域缩小(只限主城区，不限郊区)、允许本地户籍家庭新购一套房(类似珠海)等。

    政策不松，房价进入下行区间，这是中原地产、易居房地产研究院、世联地产[简介最新动态]等多家机构的共同判断。

    对于房企来说，2012年房子将更难卖。易居房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续2011年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降20%。世联地产也认为，今年4月-6月，全国商品住宅成交量将出现第二次触底。瑞银证券甚至预测，行业平均销售入账目标只能实现50%左右。

    广发证券对23家重点覆盖的A股上市房企进行的调查显示，由于销售不畅，各家公司的库存都有所增长。库存较为严重的公司，目前手上的可销货值已经达到2011年实际销售额的两倍。

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