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买卖双方博弈情绪浓供应开闸将加速房价下行

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    继元旦惨淡成交之后，春节期间楼市再次遭遇成交寒流。记者29日从伟业我爱我家、中原地产等机构获悉，春节期间，北京、上海、深圳、南京、成都、宁波等地楼市成交跌入冰点。接受《经济参考报》采访的专家认为，随着春节假期的结束，部分新房项目和急于出售房屋的二手房业主，有可能进一步调低报价，而随着供应“开闸”将加速推动房价下行。

    数据显示，1月22日至28日，深圳17套，南京11套，成都22套，宁波21套。另据伟业我爱我家市场研究院统计显示，春节期间，虽然房价有明显回落，但是价格的回落并未打破节日期间住宅交易市场的冰冷局面，北京新增客户量和看房量均降至近三年来新低。

    北京中原地产统计也显示，北京绝大部分商品房项目在春节期间均未营业，特别是二手房成交量甚至低于2008年年末，7天长假商品房与二手房住宅成交量均为0。截至1月27日，北京新建住宅签约套数为4319套，而二手房住宅签约仅2510套，总成交仅6829套，总成交量创造了有网签记录以来的最低值。

    和北京情况相似，来自21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年春节期间，上海市新房累计成交16套、0.17万平方米，同比2011年春节成交分别回落33.3%、27.8%；成交均价为1.71万元/平方米，同比则回落8.3%。春节7天的日平均成交水平不足3套，同时成交价格亦为近三年春节期间的新低。截至1月28日，上海全市今年1月份新房合计成交1691套，20.2万平方米，预计整个1月的成交不足2000套，为近六年同期最低。

    北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，一方面，1月份假期比较多，而今年春节又比较早，很多商品房项目开始放假；另一方面，二手房税费增加全面执行，抑制了市场成交。更为重要的是，调控政策依然从严，限购、限贷政策未出现放松，购房者对房价下调的幅度期待值明显上升，这拉高了买卖双方的心理价差。

    目前二手房市场买卖双方博弈情绪仍显浓厚，交易冷清凸显淡季特征。据上海中原地产东外滩分行、国权分行、包头分行、仁德分行、东森花园分行、中星凉城分行、耀江分行等反映，春节前后片区内二手房市场持续冷清，来客量普遍下滑，而卖家挂牌积极性也有所下降，二手房源报价虽有继续下调，但目前仍很难达到买家心理预期。除了极个别大幅下调价格的急售房源交易促成外，门店内几乎罕有二手房源成交，主要靠租赁和一手房买卖业务维持经营。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，虽然去年四季度以来北京新房和二手房均价出现了15%左右的回落，但是房价跌幅有限，且仍有一定的回落空间，管理层坚持楼市调控不动摇的表态，使得购房人对后市房价将进一步回落的态度更加坚定，此外，部分开发商迫于资金压力，节后降价推盘的意愿将更加强烈，所以，对于占市场绝大多数的首次购房人群而言，延迟购房计划，等待节后房价的进一步回落，成为普遍共识。

    据亚豪机构统计显示，在现金压力倒逼之下，北京楼市将开启供应闸门。2月北京计划有23个项目开盘，相当于前两个月的供应总和。包括有紫御华府[最新消息价格户型点评]、红方国际公寓等10个纯新盘，以及玺萌公馆、金隅翡丽、龙湖好望山等13个老项目后期都计划在2月推盘。但其中仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目均表示价格待定，整体开盘均价为19938元/平方米，相比去年同期下降了近两成。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2012年房价的下行窗口已打开，一旦进入下降通道，只要没有政策因素的转向支持，在买涨不买跌的心态下，本就被限制的购房需求更加难以提升，房价也就无法止跌企稳。“在现金流压力下，房企迫切需要加速开盘回笼资金。目前越来越多的开发商开始认清形势，众多项目均抢在今年上半年推盘，而供应激增则将加速推动房价下行。”任启鑫说。

    张大伟认为，当前数据显示楼市已经进入了明显的下调周期，上半年回暖可能性不大。北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看可以说拐点已经明显出现，预期在6至12个月内房价还有可能有10%至20%的下调空间。

    对于2012年楼市的整体走势，胡景晖认为，先抑后扬，在价格下降中逐步迎来交易量的回暖很可能是市场的大致轨迹。他分析说，一方面，目前市场等待在“限贷限购”基调不变的前提下，对于首次置业等合理的自住型需求有所松绑；另一方面，在价格回落的大趋势下，购房人正等待住宅价格下降到自己的心理预期和承受范围。胡景晖预计，二季度，政策的进一步细化将逐步明朗，大量支持开发商资金链的基金和民间借贷逐步进入到还款期，从而进一步推动销售价格回落，这无疑将逐步促使市场交易量的回暖，届时合理的自住型需求将有所释放。

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