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发改委坦言房价仍过高开发商担心第二轮调控

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    国家发改委主任张平向全国人大常委会报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况时表示，目前部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。张平还再次提到“坚决抑制投资投机性购房需求”，这是继国务院副总理八天两提“打击炒房抑制投机”之后，监管层近日又一次针对房地产调控作出的严厉表态。“抑制投机”的说法在近期如此密集地出现，这让开发商越发担心更加严厉的第二轮调控可能出台。

    部分城市房价仍然过高

    国家发改委主任张平昨日表示，今年以来，价格总水平基本稳定，住房价格过快上涨势头得到初步遏制。针对部分城市房价上涨过快、涨幅较高的问题，国家连续出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，取得了初步成效。6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，7月份价格与上月持平。

    但他同时也表示，下半年一些农产品价格仍会高位运行，输入型通胀压力依然存在，而游资炒作和各方面对价格变动比较敏感，也会放大市场对价格上涨的预期。目前部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。

    张平表示，下半年，中国将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求；进一步完善基本住房保障制度，加大保障性安居工程建设的资金投入和土地供应，加快保障性住房建设进度，尽快增加有效供给。

    改善型买家跟风入市

    事实上，调控新政百日后，观望情绪略见消退，部分改善型买家跟风入市，使得一些城市楼市交易大幅回升，令房价下降压力减少。因此也有开发商担心，下半年可能有严厉调控政策出台。

    楼市新政出台4个月，楼价并未实质性下调的广州楼市，成交量却开始回升。

    搜房等知名地产网站近日统计报告显示，一批单价超过1万元的楼盘成交突然大增。翻查阳光家缘官网，在8月17日-8月23日的7天时间里，广州多个单价高于1万元的楼盘都有几十套单位成交。此前开发商抱怨那些面积大、总价高的房子卖不动的现象在悄然发生变化。上周六，中海清澜水境推出C5栋江景大户型新货，并搭配了一批西堤组团的中等面积园景户型销售，但不少买家都在抢江景大户型单位，首推的单位两天时间就售罄了。

    地产研究机构中地行的分析指出，这显示经过3个月的观望，购房者似乎对调控效力信心不大，因此显现妥协心态。不少楼盘销售人员表示，此前一直观望的改善型买家开始入市购房。

    开发商担心更严厉调控

    楼市成交量大幅回暖，也令不少还等着楼价回调的准买家“心凉”，他们表示担心楼价会出现报复性反弹，希望政府出台第二波楼市调控政策稳定房价。

    因此，有开发商表示了担心。中国绿城总裁寿柏年日前在中期业绩发布会上就表示，“下半年为了防止房价报复性的上涨，中央有可能出台能为严厉的政策。”

    不少开发商私下表示，十分认同地产大炮任志强所说的“不要逼中央再出‘核武器’，还是‘从了’吧”。而另一方面，也未雨绸缪再有新政出台将如何应对。寿柏年就坦言，“尽管下半年调控可能会加强，会更严厉，但是绿城已经做好了准备。”

    8月楼市供应低迷的态势，很可能在9月份有逐步的改善。多家机构数据显示，9月份将迎来新盘调控高峰期。

据搜房网、亚豪机构、中原地产等机构显示，北京9月份可能会有40余项目入市。新盘计划入市量连续两月呈上涨趋势。

    不仅仅是北京。据了解，广州等地楼市纷纷进入供应高峰期。

    一位资深房地产业内人士表示，国土部清查土地、预收款监管等等消息令开发商对未来悲观预期陡增。而面对销售压力，一些房企不得不在三季度尤其是“金九银十”加大推货力度。

    开发商金九强推新盘

    调控4月后，开发商不得不面临业绩压力。笔者从北京、上海、广州等多地了解到，全国楼市金九将进入供应高峰期。

    来自北京的多家机构统计显示，截至8月23日，预计在9月开盘的项目达到了46个，相比新政之后的5、6、7、8月四个月预售入市项目分别为21个、27个、27个、18个，均有非常明显的上涨。

    亚豪机构数据显示，北京9月计划纯新盘开盘项目达12个，纯新盘占比大幅提高，超过了总量的四成，包括旭辉·紫郡、东亚·马赛公馆、蓝光·云鼎、远洋东方、御汤山等新盘都选择在“金九”之时入市。9月的计划开盘量和纯新盘比例都达到了调控以来的最高水平。

    来自搜房网广州站新盘预测报告显示，9月，广州楼市将一改往日郊区盘唱独角戏的局面，中心区楼盘将迎来真正的推货高峰。其中海珠区有5个全新盘集体抢闸上市，货量远超上半年，如此集中推货势必会引起市场供需格局的变化，造成较大的竞争压力。而天河区未售先热的几个全新项目，也有望在9月推向市场。至于老城越秀区也不甘示弱，三个全新项目都已经开放了销售中心，摆好架势，迎接即将到来的黄金节点。

    而笔者从上海了解到，上海9月将有48新盘计划入市。“尽管这个数字同比去年稍有下跌，但可以显现的是开发商9月推盘意愿仍旧很浓厚。”一位上海资深地产人士告诉笔者。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析，“金九”计划开盘项目大增，主要与开发商市场预期较高有关，开发商普遍寄希望于传统的销售旺季实现突破。加上此轮调控对需求的抑制作用很大，进而打乱了项目的推盘节奏。

从目前市场走势及调控方向来看，政府并没有放松调控的力度，但也尚未出台更加严厉的调控措施，利空出尽即是利好，增强了开发商对后市的信心。

    此外，7、8月份，不少短期被抑制的滞后需求，在几个平价入市的新盘刺激之下，开始逐步回归市场。集中释放令成交量出现了小幅反弹，既奠定了开发商对后市的信心，也为9月推盘提供了借鉴。

    压力大增，楼市降价或在即

    9月份供应大增背后的另一困窘现状是，开发商压力开始大增。

    “众多开发商经过4个多月的接近0销售，特别是部分上市企业已经出现了资金困难。北京统计局数据显示，目前开发商资金中，金融贷款的占比明显下调，而一旦预售资金收紧很可能带来开发商的明显价格战。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为。

    “现在开发商的日子相当不好过，他们面临着政策调控、资金紧张、年度业绩的三重压力。”21世纪不动产集团市场总监林蕾分析。

    政策上，日前某副总理的两次讲话，再加上打击囤地、二套房认房又认贷、严格限制三套房贷等一系列调控措施，以及预售资金监管传闻，可以明显感觉到本次楼市调控只会趋紧，不会放松，而调控的“句号”更是遥遥无期。

    资金方面，根据统计局的数据，新政以来开发商的资金情况很不乐观。其资金来源，尤其是涉及银行方面的资金来源，呈直线下滑趋势。而目前热议的预售资金监管，一旦正式施行，开发商的资金链将会愈加紧绷，所以快速回笼资金成了许多房企的当务之急。

    另外就是年度业绩。虽然从许多房企的半年报上看，今年上半年的业绩涨幅明显。但要知道，2009年上半年房地产市场仍然处于冷市，直到下半年才开始发力。而今年的情况却恰恰相反，所以各大房企下半年的业绩亦并不乐观。

    “对于那些错过了新政前3、4月销售期的项目，如果再不把项目拿出来卖，那他们只能等到明年春天再择机入市了。今年的业绩就算完了。”林蕾认为，由于此前大量待开新盘纷纷延期入市，其中有相当一部分项目预计会在今年9、10月份集中入市，届时为了拉升业绩、回笼资金，降价在所难免。“所以今年许多开发商都把宝押在了‘金九银十’。”

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