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旧城改造属于公共利益? 房屋征收条例遭质疑

中国青年报 http://www.stre.net 汕头房地产信息网

    公共利益如何界定、征收程序如何规范、对被征收人的补偿如何到位、暴力拆迁能否得到遏制……对正在修改的《国有土地上房屋征收和补偿条例(征求意见稿)》关注的热浪，从两会前延续到两会上。

    今天下午，中国青年报社、中青在线网站两会系列访谈栏目请来了全国政协委员、四川省律协副会长、四川鼎立律师事务所首席合伙人施杰，北京市才良律师事务所律师主任王才亮，就这些备受公众关注的问题进行深入探讨。

    “被拆迁”主体遭忽视：我不知道的情况下房子就被拆

    “政府为了旧城改造、修建道路进行的大规模集体拆迁，大多数时候应该是为了改善老百姓的居住条件，从这个意义上讲，政府推动城市化进程进行的一些拆迁，与老百姓的利益是一致的，之所以出现一些很极端的事情，是法律设置上出现了问题。”作为律师，施杰关注的是《城市房屋拆迁管理条例》实施中遇到的诸多问题。

    他说：“目前依然有效的拆迁条例有关拆迁主体的规定就是条例最大的问题。“现行拆迁条例规定，只要向拆迁主管部门，也就是行政主管部门提出申请，批准之后就能拆迁。”

    施杰分析认为，事实上，目前许多拆迁过程中，基于商业目的的开发商，拿到行政部门的文件以后，就像拿到了尚方宝剑，取代政府成了拆迁主体，开发商拆不动时，就有一些极端的现象出现了，包括黑恶势力介入，采取一些非法手段，导致暴力拆迁。

    此外，还有拆迁程序问题，拆迁人申请拆迁时，向拆迁行政主管部门提交规划许可，在规划范围内进行拆迁，但是，这个程序中恰恰少了一个非常重要、也是必不可少的主体，即被拆迁人。

    “被拆迁人的意见呢？你拆我的房子，这土地虽然是国家所有的，但是国家给了我这块土地的使用权，并且土地上房屋的所有权是我，你要动我的财产完全没有我的事。”施杰道出了众多被拆迁人的疑问。

    前不久在征收条例征求意见过程中，向国务院法制办递交了多条意见的王才亮律师认为，征收条例制定中，两个原则不能动摇：第一，拆了百姓的住房，应该要让老百姓住得更好；拆企业的厂房，给的补偿要使其能够正常生产。第二，拆迁执行中不能过多地采用强制措施。

    拆迁补偿不公平：房价卖到4万元为啥评估才5000元

    王才亮曾经在北京做了100份的抽样调查，有关价格评估报告，没有一份符合实际情况，“当地的房价卖到了4万元1平方米，评估师出具的报告没有1平方米是超过5000元的。”

    王才亮算了一笔账：“依据拆迁条例，是根据房屋的区位、用途、建筑面积来进行价格评估，但往往由地方政府来规定这个区位的价格是多少，例如北京规定这个地方的区位价是4000元，在4000元的基础上，把房子的结构情况、新旧情况再一起算进去，旧一点的房子就折旧，住了二三十年的房子一折旧就没有了，只能补一点区位价，对老百姓很不公平。”

    王才亮介绍说，山东、天津等地已经规定，房屋拆迁补偿按照同地段新的商品房价格计算，“评估价格完全是一种对市场情况的主观判断，会受到很多因素的影响。所以，补偿要以不评估为基本原则。”

    他认为，征收条例的上位法《物权法》对征收房屋设立了底线，必须保证被征收人的居住水平，可以总结为8个字：拆一还一、住房保障。“即征收原来20平方米的房子，不止补给你20平方米，可使普遍百姓达到城市最低住房保障线。”

    施杰认为，“征收条例中规定按照市场价公平补偿，但还应进一步细化，包括怎样参照市场指导价格、市场成交价格等。”

    旧城改造不能一概属于公共利益

    正在制定的征收条例把危旧房改造列为公共利益的一项。

    施杰表示，真正的公共利益和老百姓自身利益应该一致，即实现公共利益的目的，是为了让更多的人生活起来更舒适、更方便。同样作为被征收人，一方面保护自己的权利，另一方面，为了让更多的人过得更舒适，应当作出积极的配合。

    “危旧房改造怎样定义，谁来定义是征收条例制定中必须慎重考虑的问题，如果把它界定为因为公共利益进行的征收范畴之内，毫无疑问就有可能伤害到那些住着旧房子，但是并没有妨碍大多数人的房屋所有权人的利益。”王才亮说。

    王才亮对此表示担心，他认为如果旧房改造是公共利益，那所有拆迁就都能算进来。“旧房不是法律概念，如果旧房改造确实是公共利益，就无须征得90%以上被征收人的同意，旧城改造不能笼统地说是公共利益，制度的设计应该把公平正义放在第一位，尤其需谨防以旧房改造的名义绑架公共利益。”