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开发商资本金比例被“遗忘” 房地产调控尚留余地

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    编者按：去年底以来针对房地产市场出台了一系列的调控政策，在资本市场上的一个直接反应就是房地产上市公司的融资路径开始卡紧了，这是很多投资者看淡今年的房地产市场的一个重要原因。但我们没必要过分悲观，此次国家调控房地产业的基调是重民生、抑投机，房地产上市公司如能因势而变，其经营业绩并不会受到多大影响。况且，今年房地产金融或许会有许多创新品种出现。因此，投资者在投资房地产股时，需要具备一双“慧眼”。



    房地产开发商现在还可以比较轻松。

    2009年，房地产开发企业资金来源达57128亿元，而全国完成房地产开发投资仅为36232亿元，这其中20896亿元的差额使得房企暂不担心此轮调控中所谓收紧银根的措施；此外，2009年火爆的房地产消费市场也将开发商的钱袋子塞满了真金白银。而此番密集出台的调控措施中，没有明确提及将开发商自有资金比率恢复到35%，更是令开发商从心底展开笑颜。

    2010年以低成交量惨淡开局的房地产市场，迎来了国家对其调控的最强音。继2009年12月中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，一份被称作“国十一条”的综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，确定了2010年中国房地产调控政策的基调和架构。

    随后住建部等六部门联合召开了新闻发布会，并发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，具体落实“国十一条”的内容。这次调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。

    不过细心的人发现，重磅出击的五次房地产调控政策都没有提及房地产开发商的自有资金率。在“国十一条”中也只是指出，严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。但这项目资本金的要求究竟是什么，比例究竟占几成，公众不得而知。

    2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业，自有资本金比例不得低于35%。其后几年，随着楼市升温，中央曾出台过一系列调控房地产开发市场的政策，“35%”的大限从未松动。

    时间走到中国经济受金融危机冲击的2009年，外贸出口严重受挫，投资和消费成为带动中国经济走出泥淖当仁不让的牵引力，房地产作为少数肩挑投资和消费两辆马车的行业更是临危受命。是年5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

    政策出台后，业内人士指出，此次资本金比例的降低，实际上是对广大开发商最为“对症下药”的“拯救”良方。自有资金比例降低后，也就意味着房地产开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业信心。

    从后来的房地产市场发展看来，此举确实增强了企业的信心。开发商濒临断裂的资金链如同获得甘露，在资金充足的环境下，他们将自有资金的杠杆作用发挥到了极致。新开工面积的上升，不仅拉动了上游产业的发展，也促使着“地王”一个一个的出现，房价如竹子一样“节节高”。尽管2009年下半年开始，一线城市的房屋成交量连续出现环比下降，但开发商的热情丝毫没有受到影响。

    过快上涨的房价和过高的房地产开发热情，终于还是招致调控政策的密集出台。从“国四条”到“国十一条”，从国土部与证监会配合核查房地产上市公司再融资项目，到央行宣布上调存款准备率，一个月来，明确提出或是影响到房地产的调控措施连续出台，甚至频频指向开发商的资金链。

    “央行收紧流动性，意味着房地产企业贷款门槛将有所提高，房地产企业的融资环境将比2009年趋紧。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。中国指数研究院副院长陈晟言简意赅，这些措施的出台，都显示相关部门对房地产业的政策正从“鼓励”转为“趋紧”。

    尽管出台的一系列政策从表面上看收紧了银根，但分析师指出，这为2010年房地产信托融资的继续扩大也制造了声势，作为房地产融资超级替补的信托，正在逐渐跃升至舞台的光束下。“央行工作会议提出的加快开展房地产投资信托基金（REITs）试点工作，可以说是向房地产企业传达了一个利好的信号。”分析师说。

    国家信息中心经济预测部首席经济学家祝宝良分析，虽然房地产业“支柱”地位的提法，从中央文件中消失，但房地产和汽车仍然是2010年GDP增长的主力，国家在遏制房价过快上涨的同时，依然要保持房地产开发投资增长速度。

    房地产行业研究人员表示，低自有资金比例，会使更多的人投身房地产开发。他们将通过日益多样化的融资渠道发挥自有资金的杠杆作用，如果运用得到，可以继续推动房地产行业发展。