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楼市无房荒供应吃紧仅市中心下半年或再降价

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“广州要消化完一手住宅库存，至少还要10个月”。昨天，满堂红地产发布《2009年上半年广州房地产市场总结暨下半年展望》，反驳近期楼市“房荒论”。报告认为，尽管上半年楼卖得比盖得快，但平均每月消化的库存不到4万平方米，不及去年遗留250万平方米库存的1/60。楼市调整还难言结束，未来楼市仍有向下调整可能。

　　供应吃紧仅指市中心

　　最近，广州、深圳等地楼市传出“房荒论”，声称“现在市场存量仅够消化几个月”。对此，满堂红地产研究部分析，今年1至5月，广州十区一手住宅供销比分别为1∶1.06和1∶1.08，需求略大于供应，市场热度明显上升。对比2008年，当时广州楼市供销比还是供大于求1.46∶1。另一方面，一手楼价随成交量增加不断上涨，到6月份出现“价升量减”的新阻力位。

　　报告指出，尽管上半年楼卖得比盖得快，但销售量只是比批准预售量略大而已，平均每个月消化库存不到去年遗留下来的250万平方米库存的1/60。即使以去年库存最多3月份的23.51万平方米消化水平计算，楼市距离库存消化完毕的时间也需10个月。由此可见，广州楼市供应吃紧只是市中心局部现象，整体来看“房荒论”并不成立。

　　1套二手房8个人想买

　　据市国土房管局数据，今年1～5月，全市二手住宅成交面积282.91万平方米，同比增长56.7%，总计33328宗，同比增加53.7%。价格方面，根据满堂红地产成交数据，全市二手住宅成交均价7474元/平方米，同比上升6%。

　　二手住宅房价反弹，主要是受供求关系影响。2008年第四季度以来对每月新增房源和新增买家数量的跟踪显示，2008年10月份开始，二手楼市供求比呈上升趋势，与二手楼价涨势基本吻合。2008年10月时，全市供求比是1:4.9，即1套新增房源对应4.9位新增买家，此后持续上升，到2009年2月份创下1:9.4的高峰。3月份，供求比略有下降，为1:8.7，但求大于供现象还是很突出。

　　满堂红研究部表示，4月份之后，随着一手楼市涨价声音放大，二手楼业主“反价”行为成为常态。由于通货膨胀预期的出现，投资性和改善型需求重新入场，供求比因此得以维持在1∶7.5至1∶8高位，使5月份二手楼市成交量和成交价双双创下新高。

　　下半年楼市可能下跌

　　满堂红研究部高级主任肖文晓说，包括下半年在内的今年楼市表现，属于市场调整过程中由政策和热钱等外力推动的一个技术性反弹，并未获得刚性需求内力支撑。目前，楼价快速反弹，已经成为楼市内部不利因素，由于第二季度楼价反弹，不少地方楼价已经回到甚至超过2007年楼价水平，高楼价挫伤对稳固楼市有根本作用的刚性需求购买力。

　　但在充裕资金流动性和市民普遍通胀预期下，有泡沫的楼价暂难有大的下调空间，高位震荡可能性大。不过，在宏观经济形势未见明朗之前，楼市调整难言结束，未来市场预期一旦发生改变，楼市仍有向下调整可能。

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