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土拍“价高者得”时代一去不返
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　　箭在弦上的第二批集中土地供应，波折不断。深圳、青岛等多城直接叫停了，杭州、长沙、天津则延迟了。
　　多地不约而同按响了暂停键，透露的信息值得深思。8月10日，天津发布土地出让补充公告，颇具参考价值。除了土拍延期，天津还对土拍规则做出改变：调整61宗地块的最高限价，最高溢价率降至不超15%，53块土地价格降幅超20%；土地达到最高限价后，以摇号方式确定竞得人；竞买企业须以自有账户交纳竞买保证金，并提交良好的资信证明及资金来源承诺。
　　与此同时，一份文件在坊间流传，显示自然资源部对部分集中供地城市作出了新的部署，内容包括“单宗地溢价率不得超过15%”、“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价”等。与天津的补充公告互相印证。
　　一旦该政策最终落地，意味着在短短半年之内土拍规则又一次变革。今年2月24日，一则自然资源部选取“22城住宅用地供应两集中试点”的消息传出。主要内容是，该22城按照每年不超过三次的节奏，实施土地集中公告、集中出让。此后各地纷纷按此推出第一轮土地集中出让。
　　将土地供应从“涓涓细流”变为集中出让“放量供应”，有利于向市场传达土地充足保障的正面信息，是土地供给侧的一大变革。
　　不过，第一轮集中供地结束后，一些问题开始浮现。据克而瑞数据显示，上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米，同比下跌14%；平均地价达3457元/平方米，同比上涨29%。
　　尤其 “两集中”新政之下，一线城市土地成交量和成交金额同比均大幅上涨;二线城市成交量虽不及去年同期，但成交金额同比大涨26%。其中地价增至5587元/平方米，同比上涨高达27%。
　　也就是说，土地两集中试点后，供应在下降，价格在上涨，竞争热度不减。
　　而近期亦有相关调研显示，地方政府土地依赖度越来越高，并通过抬高底价、拉升溢价率、“竞配建”等来托底和抬高地价，与“稳地价”初衷越走越背离。
　　这些都落入了监管层的视线。在最近的官方权威表态中，土地市场被屡屡提及。7月22日，国务院副总理韩正在讲话中指出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。
　　7月29日，住建部副部长倪虹在约谈金华、泉州、惠州等5城时再次提到，要加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则。
　　应该看到，土地集中供应仅仅是一次土地出让的方式的变化，“零售改批发”，当然难以承担更高期望。
　　不过，此番自然资源部再出手，直指土地招拍挂制度的痛点而去。该制度将国有土地市场完全市场化配置，价高者得，符合经济学中的利润最大化原则,却忽略了一个更重要的问题——社会公平。正是这种价高者得的模式，在土地供需矛盾以及各种资金推动下，引发地价快速上涨，进而推动房价过快上涨。
　　此次自然资源部的新部署，给土地招拍挂制度的优化提供了思路。新模式下，土地该卖多少钱，要在“稳地价”原则下按市场评估地价决定，地方政府先控制出让底价，然后规定最高限价(不超过底价15%)。然后，通过“地价—房价”联动，得以从容地对新房价格进行限制。可预见的是，“限地价、控房价、竞品质”将成为热点城市供地的普遍规则、长效机制。
　　显然，今后住宅用地出让将不再只是“价高者得”。此举意义非凡。如果说此前是对拍地程序上的变化，是物理变化，这次调整则是在拍地规则上的改变，是一个化学变化。
　　某种程度上说，已经实行了14年之久的土地招拍挂制度迎来了一次重大转变的可能。甚至，不排除成为我国土地出让管理制度变革的开端。
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