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90后、00后强势入场 租赁市场迎“美好时代”
21世纪经济报道http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  由贝壳研究院、21世纪产业研究院共同策划的《2018年中国住房租赁白皮书》即将发布。《白皮书》将从行业现状、市场供给、机构化发展、租赁金融、行业展望等5个方面,对我国租赁市场的发展历程、现状和前景做出阐释和解读。
  经过几年的积累,我国住房租赁行业逐渐进入快速发展时期。从机构渗透率看,行业的机构化率进一步提升,一线城市新开公寓门店增长率超35%;从政策端看,红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策,规范行业发展,完善住房租赁的制度和体系建设;从供给方面,集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地块入市,逐渐形成了以存量盘活为主体,增量开发并行的供给市场;在租客需求端,随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加,更多的租客从被动到主动选择,租赁需求增加。
  如今,以租住为核心的产业链闭环逐渐形成,在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构,分工和深化链条的完整性。
  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领向21世纪经济报道指出,在行业繁荣发展的背后,有一些现象值得思考。
  第一,租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金融风险。第一批住房租赁机构企业因经营不善关店,据统计,截至目前全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。
  第二,住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高。随着北京、上海等多地政府租赁监管平台上线,就机构企业的资质审查、公寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛的规定,对租赁机构提出了更高的要求和挑战。
  第三,行业机构集中度增加,一线城市头部企业的市场占有率达60%。据统计,前十名机构的管理房间规模的方差达15.85,新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、资金运作能力都成为重要考量标准。
  第四,供给放量过快导致出租率下降,租金增长乏力。就租金水平变化看,有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状态。随着供给放量的不断增加,出租率和租金都将短期承压。
  《白皮书》表示,我国拥有13.7亿人口,住房租赁人口目前为1.68亿,2016年租金GMV约为1.2万亿元。从国际经验上看,美国拥有3亿人口,租赁人口约为1亿,租金GMV约为3万亿;日本拥有1.2亿人口,租赁人口约为3400万,租金GMV约为7200亿。
  从租赁人口比重和GMV规模来看,租赁市场还有巨大的发展空间。长周期下,这一市场仍然存在供不应求、供给与需求结构性错配的现象。
  与此同时,随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加,租赁消费升级是大势所趋。未来在住房租赁市场,90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。他们的思想更为开放,追求自由、消费观念超前,更能够接受租赁生活方式,其租赁比例和租房花费都会大大超过70后、80后。这也将对租赁品质提出更高的要求。
  杨现领表示,住房租赁市场是万亿级别的市场,也是房地产领域唯一仍有政策红利的领域。在租赁市场快速发展的今天,需要理智、客观的对待行业市场,杜绝追逐利益的短期投机行为,用长远和发展的眼光看待行业变化,以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心,促进行业在正确的轨道上前进。
  对于机构来说,首先要做好的是租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构,若没有良好的资金和运营支撑,规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡,尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为,将面临更大的风险考验。租赁的经营应做好有效的风险控制,而不是一味的追求企业规模。
  其次,租赁的核心是运营,运营的核心在于服务,租赁本质是基于人的服务。因此,对于行业参与者来说,应该将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面,一是公寓运营的效率,二是租客的居住体验。提高运营效率,增加企业经营收入;注重租客体验,产品设计贴合市场,企业才能走得更远。
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