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中国城市价值再调查：运营商可以让土地变得很值钱
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　　面对楼市之变局，近年来，不止一家房地产企业在转型。有的中小型房企直接不玩房地产了，转到医疗健康等

处在风口的领域；行业中的大型房企，也在剥离身上“开发商”的标签，开始往城市运营商的角色转换。

　　无论是类似绿地这样的“地铁+物业”开发模式，还是像万科、万达所做的存量资产投资、开发、管理，又或

者是类似碧桂园物业所做的住宅小区运营管理，他们都在以各自不同的模式，诠释城市运营商这个大生意。

　　那么，城市运营商这个行业的市场容量有多大？在这些细分领域，眼下哪些业务更有利润？哪些业务增长空间

更大？进入这些细分领域，所需要具备的资源和条件又有哪些？哪些房企可以做城市运营的全业务开拓？本期房产

周刊，以“运营商让城市更美好”为主题，带您寻找这些问题的答案。

　　“未来不再是一家地产公司。”近年来，喊出这句“口号”的不止一家房地产企业。万科、万达、华夏幸福、

恒大……纷纷在剥离自身的“房地产标签”，虽然他们依然年年都被排在房地产行业榜单的前几位。在“去地

产”的同时，他们大多数也都很乐意被称为“城市运营商”抑或“城市综合服务商”。

　　到底有多少房企“化身”成了城市运营商？城市运营的市场容量到底有多大？在该领进行了多年研究的清华大

学建设管理系教授王守清告诉《每日经济新闻》记者，由于统计口径等原因，很难得出一个准确数据。可以确定的

是，这个数字在逐年递增，因为城市运营的容量与中国城镇化率的增长空间成正比。

　　有研究表明，当一国城市化率处于30％~70％，便进入城市发展起飞期。国家统计局数据显示，2015年我国城

镇化率达到56.1%。这将给城市运营带来非常可观的想象空间。

　　这也是“城市运营商”变得炙手可热的原因。就房地产企业的处境而言，选择“城市运营商”也是企业在转型

大潮中，不得不快速抉择的一个“上岸点”。然而相比此前的地产开发，城市运营显然是一个门槛更高的选项。

　　●运营模式：如何寻求附加值

　　对于很多房企而言，转型的原因是行业黄金时代的终结，日趋严厉的调控，加上依然高企的土地、税收等成

本，开发商的利润持续下滑。

　　“转型城市运营商不是一个寻觅高利润的好计策。”王守清说，城市运营会有很大一部分属于公共产品，这类

产品相关部门规定IRR基本只能在8%~10%左右。

　　不过，“城市运营商”能带来的附加值却不容忽视。

　　例如万达，据CRIC统计，近年万达在武汉、成都、广州、厦门等14座城市累计投资5640亿元，打造大型文旅商

综合体项目。在CRIC研究中心企业研究经理沈晓玲看来，万达目前的运营模式依然是以住宅销售回流资金带动主题

乐园等建设，此类建设会形成其商业、娱乐等所需的基础人口、提升区域价值，从而再反过来作用于现金流物业提

高溢价。

　　在这一思路下，以地处滨江新区的合肥万达城为例，据CRIC监测，2013年项目推出住宅时售价已超出市价千元

（约7200元/平方米），其近年涨幅也远高于当地市场43%左右，到2016年9月同类型房源售价已达到18700元/平方

米。

　　“碧桂园和万科的逻辑有些类似之处。”RET睿意德高级助理董事陈曦认为，这一类城市运营是依靠住宅商业

反哺公建，以公建提高住宅溢价。

　　碧桂园走的基本都是大盘路线，这一定程度上又使公建等非盈利部分的成本能得到分摊。万科由于下沉品牌不

易，试图凭借社区配食堂、养老、旅游等服务的运营，培育存量资产的现金流和可变现资产的溢价。

　　“现在小到居住空间开发，大到旧城改造、产融造城，都被称为城市运营商。”王守清认为，其中的差异悬

殊，一些回报周期太长的、规模太大的项目会让大多数企业望而却步，一些企业则更有优势。

　　以华夏幸福为例，其核心点是产业新城运营。从其2016年的半年报来看，逐渐成熟的运营确实给华夏幸福创造

了良好的利润。因为园区培育使得入园企业数量增加，带动产业发展服务收入同期增长到76.59亿元，同比提升

69.4%，而利润相对较高的产业园区业务占比提升，也使其总体毛利率达到45.3%，同比上升12.7%；实现归属母公

司所有者的净利润为39.57亿元，增速30.5%，处于行业前列。

　　运营需要时间，而在前期凭借超低成本参与一级市场开发，培育二级市场溢价，同时依靠资本市场、政策补贴

等优势，华夏幸福能保证运营期之前的常规开发阶段现金流和利润依然不低。以固安新城为例，光大证券报告显

示，2014年，华夏幸福在固安及附近的土地储备约占到公司总量的82%。2011年10月到2013年8月，其在固安拿地的

楼面价仅734元/平方米。

　　还有一类企业，例如华润。据《每日经济新闻》记者统计，近年，华润集团以几乎每年一次的频率，向华润置

地输送了深圳湾、南山大冲旧改、深圳华润中心等10个深圳整体开发项目，但注资成本都大幅低于市场水平，截至

2016年6月底，华润置地净有息负债率也仅为27.9%，同样取得了低于行业水平的效果。

　　同样，绿地也借“大基建”，能够在一级市场取得非常大的优势，带动后期开发盈利能力提升，覆盖无利润或

低利润部分的成本。

　　所谓的无利润部分，在陈曦看来，是诸如博物馆、图书馆这类纯粹公益性质的场馆建设。目前，在城市运营领

域，真正有足够现金流和盈利预期的依然是住宅、商业等业务；园区、社区运营创造的服务性收入也值得期待；非

公立的医院、学校、服务中心等，因为延伸了产业的发展，可能产生溢价。这对无论哪种性质的企业都一样。

　　不同之处在于，如果没有足够大的回报吸引力、足够强的资金渠道和政策支持，似乎很多企业难以真正踏入城

市运营的门槛。

　　“因而能‘活化’社会资本的PPP是一种趋势性的方式。”陈曦认为，这类合作开发方式权责收益都有明确分

工，而且有政府背书，企业融资成本相对降低。目前一般开发企业投资成本在8%左右，如果城市有能力建立开发基

金，投资成本可能降至3%~4%，吸引力大大增强。

　　●城市运营：一场“比城市”的运营赛

　　城市需要在城镇化中得到发展，而想让企业、政府、城市三方的诉求变为共赢的状态，“城市运营”是一种无

法回避的方式。在沈晓玲看来，政府提供良好环境支持运营商，运营商通过开发运营吸引企业、带动产业和人口、

提升城市品牌，在获取回报的同时提高城市的发展能力，改善市民生活，而由此也能再度带动自身效益和竞争

力……这本是一个理想的良性循环。

　　但将理论变为现实，从企业实力、社会资本参与环境，到政府支持力度、规划合理性等各方面都很关键，其

中，作为城市运营的核心——城市，是最关键的要素。

　　“的确，城市指标是评判城市运营项目吸引力、运营状况和可能性的基础因素。”陈曦认为，在中国的很多城

市，成都是一座非常有发展潜力和竞争优势的城市，无论是经济、金融、产业等指标，还是人口、消费力、文化氛

围等要素。

　　“我个人就非常看好成都。”陈曦直率地告诉记者，仅从城市运营商的盈利角度，如果城市不能提供足够的消

费预期让资产变现，城市发展状态不足以让产品取得更好的收益，都无法吸引更多企业，也无法让城市运营能更

好“共赢”。

　　站在企业角度，要考量的因素也很多。例如在华夏幸福已经形成的一套成熟标准中，就对城市的产业条件、政

策情况、规划程度、土地条件、城市建设等指标都有要求。“按照公司战略，是基于城市GDP、人口规模、发展趋

势等要素，挑选符合要求的一二线城市。”

　　华夏幸福方面告诉《每日经济新闻》记者，今年将两个产业新城PPP项目放在了大成都（彭山和蒲江），便是

跟随国家战略，看好作为国家中心城市、成渝城市群等政策利好集合点的成都。

　　从四川本土企业的视角来看，在早一批提出“城市运营”的企业中，蓝润的资产储备颇为优质，在成都的核心

商业区春熙路、人民南路等地有多处物业。记者注意到，从2015年开始，蓝润在金融证券、投资银行、生活服务等

多个领域大举拓展的同时，却逐渐放缓房地产住宅开发的步伐。

　　“蓝润在地产领域，更倾向把已经有的优质资产做好，这是房地产向存量市场发展的趋势，也是基于我们对成

都这座城市的信心。”蓝润方面告诉《每日经济新闻》记者，在国家“一带一路”等战略之下，成都已经不只是西

部中心城市，而是国家中心城市和中国向西发展的支点，这决定了成都发展潜力的空前提升，因而深耕成都核心优

质物业是一项有长期良好回报的投资，把项目造成能提升成都形象的品牌，也是蓝润这样的本土企业，应该有的责

任。

　　实际上，即使放在商业的算盘里，就像冯仑说的，普通住宅开发会步入PE只有5倍至7倍的状态。模式变了，并

不意味着市值降低。

　　当城市分化加剧，城市的选择可能比模式的选择更紧要。在一个实力够强的城市，走“慢工出细活”的路线，

才会有前景。这或许也是蓝润这样的企业敢转变、华夏幸福这样的企业敢进成都、业内人士看好成都的原因。
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