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详细内容
经纪行业规范发展迈出关键一步
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　　近日，住建部等部门联合发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。这是有史以来第一次

由多部门联合制定的专门针对中介行业的规范性文件，对经纪行业规范、健康地发展至关重要。《意见》从中介服

务行为、行业管理制度、中介市场监管三个方面，对交易过程中的委托、收费、过户等具体环节划定了“红线”，

迈出了我国经纪行业规范发展的关键一步。我们认为，《意见》的实施，不仅能够保护消费者的合法权益，让消费

者得到更为高效、便捷、优质的服务体验，更能够让致力于改善用户体验的经纪机构建立正向反馈，让经纪人找到

职业的尊严，将会改变长久以来中介行业负反馈的多输格局。

　　“真房源”提高交易效率减少社会资源损耗

　　长期以来，虚假房源信息是制约经纪行业健康发展的“毒瘤”，使消费者产生了巨大的损失。假房源产生的原

因在于：一是缺乏房源书面委托，我国中介机构接受业务委托时主要通过电话委托或店面报盘，无固定的书面证据

留存，难以追究法律责任，导致中介行业“假房源”乱象。二是信息发布内外不统一，少数互联网平台发布的房源


信息来源于经纪公司，信息的质量更能难以控制，重复、滞后、虚假的房源信息被网络扩大，这种现象严重浪费了

社会资源，极大地降低了房屋成交效率。

　　对此，《意见》指出，一是在委托阶段，要求签订书面服务合同并归档备查，并编制房屋状况说明书，标明房

源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等状

况。二是在传播阶段，中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致，中介从业人员在网上发布

房源信息实行实名制，不得发布未经产权人书面委托的房源信息。三是建立动态信息更新机制，对已出售或出租的

房屋或委托人已取消委托的房源信息要及时下架。这些措施的实施必将有利于提高房源委托信息的真实性，减少消

费者寻找房源的负担。

　　完善产权核验资金监管使房屋交易更安全

 　　二手房交易实际上是房和钱的交换，对交易双方而言，最重要的也就是房源产权清晰以及资金安全。二手房

作为非标准产品，产权信息复杂，交易的长周期意味着不确定性与潜在风险在不断增加与累积。

　　对买方来说，及时、全面、准确的产权信息是成功交易的前提。但由于产权信息无法直接直观呈现、涉及其他

交易之外的债权人并需要动态反馈，房屋产权的核验更具难度，也更容易滋生纠纷。市场上发生过的产权纠纷往往

给交易双方特别是购房者带来巨大的损失。在美国，任何人都可以在政府网站上进行产权信息的查询，日本二手房

产权信息查验透明度也较高，台湾地区个人或机构通过政府网站可实时查询房屋产权状态、辐射登记等状况。而我

国的产权核验制度还不完善，查询时间较长，信息不够完备，在交易过程中出现查封、抵押等情况无法得到及时反

馈，由此造成的买方财产损失也屡有发生。《意见》要求中介机构全面实行房源信息核验制度，将房源核验二维码

与委托合同编号进行关联，并在发布的房源信息中标识二维码，这使消费者能够及时掌握房源产权信息，确保交易

顺利完成。

　　对卖方而言，在漫长的交易过程中，资金安全是最为关心的。绝大多数的风险和纠纷中最为核心的就是交易资

金的安全问题，推行资金监管是管理风险的唯一方法。主流市场资金监管比例几乎都在九成以上且已形成固定的模

式，国内资金监管刚刚开始，迄今为止在非强制资金监管的地区，主动监管的比例极低，这形成了交易中的风险的

敞口。对此，《意见》明确指出，相关主管部门要建立健全存量房交易监管制度，尚未建立相关制度的，要在年底

之前出台监管办法，这是保障交易资金安全的第一步。

　　价格透明保障消费者权益

　　由于房屋交易涉及的环节复杂，普通消费者一般不能完全掌握所有环节的信息，与中介机构存在信息不对称，

再加上收费标准比较模糊，一些中介机构往往收利用消费者的信息盲点进行不合理收费，服务价格不透明，甚至在

不少城市中介“吃差价”的行为仍普遍存在。一套房子成交价数额巨大，中介的乱收费行为会让消费者蒙受巨大的

损失，

　　此次出台的《意见》明确指出，房地产中介服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求

状况协商确定。在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标

价。提供代办产权过户、贷款等服务的，应当由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。这一政策旨在

通过具有法律效应的合同方式，将中介服务收费固定下来，可以有效降低买卖双方的信息不对称，使中介服务价格

透明化，既能保护消费者权益，同时也能减少中介机构通过虚报价格进行恶性竞争。从长期来看，这将使市场的佣

金水平向服务质量和用户体验满意度靠近，使致力于提高用户体验的经纪机构和经纪人获得更高的报酬，避免“劣

币驱逐良币”。

　　信用管理让行业“去黑存白”

　　经纪行业的恶性竞争让消费者受苦连连，消费者常常遭受中介的轮番电话骚扰，被网络虚假房源折腾得筋疲力

尽，被经纪人“话术”蒙蔽草率签约而买到问题房屋等等。尽管这只是极少数经纪人的劣行，但却影响到整个经纪

行业的声誉。长期以来，监管部门和经纪机构对这种劣行打击效果不佳，与我国经纪人信用管理缺失有关。在我

国，从事房地产经纪的大部分人都是第一份职业，而且不少是“迫于就业压力”不得不暂时将就的选择。大量的经

纪人在积累了一定经验和资本之后，就会选择“逃离”这个行业。经纪行业没有准入门槛限制，经纪人没有执业资

格限制，更加没有信用管理手段，流通性又极高，违规的经纪人被这家开除有可能又去另一家重操旧业，经纪人的

不良行为得不到有效遏制和惩处。

　　此次《意见》提出，要落实中介机构备案制度，房地产、通信、工商行政主管部门要建立联动机制，定期交换

中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风

险，审慎选择中介机构。同时，建立从业人员实名制度，加强行业信用管理，建立中介机构和从业人员诚信典

型“红名单”和严重失信主体“黑名单”，建立健全守信联合激励和失信联合惩戒制度，并纳入全国社会信用体

系。信用管理公示机制建立起来后，消费者“用脚投票”对市场参与者进行优胜劣汰，极大提高失信成本，可以有

效遏制行业中的不诚信问题。

　　多部门联合的监管体系更加完备

　　我国经纪行业长期名声欠佳也与市场监管体系的缺失有一定的关系。第一，我国缺少专门针对经纪行业的法律

约束，执法不到位。相比之下，美国、日本对经纪行业有明确的法律规范，并明确规定了经纪人与客户的关系、行

业准入门槛、制定经纪人执业准则、构建行业投诉和处罚机制。第二，我国缺乏专门的行业协会约束行业行为。从

国际经验看，经纪人协会在政府授权下，建立经纪机构和经纪人的行为规范，实施监督和处罚权对行业开展自律管

理，对经纪公司和经纪人形成较大约束，发挥了巨大的作用。第三，监管体系覆盖不完全。近年来，包括传统经纪

机构、代理公司、互联网企业、第三方支付、银行、保险等金融机构都在进入经纪行业，只针对传统中介的法律监

管体系难以覆盖到其他市场主体的行为。

　　针对这几个问题，《意见》提出，一是充分发挥行业协会作用，建立健全地方行业协会组织，行业协会要建立

健全行规行约、职业道德准则、争议处理规则，推行行业质量检查，公开检查和处分的信息，增强行业协会在行业

自律、监督、协调、服务等方面的功能。这实际上是赋予行业协会更大的职权，促使行业协会快速发展，有利于形

成以行业自律为主、政府行为为辅的管理机制。二是要建立多部门联动机制。《意见》要求房地产、价格、通信、

金融、税务、工商行政等主管部门各司其职，房地产主管部门负责房地产中介行业管理和组织协调管理，价格主管

部门负责中介价格行为监管，通信主管部门负责房地产中介网站管理，工商行政主管部门负责中介机构工商登记，

金融、税务等监管部门按照职责分工，配合做好房地产中介行业管理工作，多部门分工合作的监管制度大大扩展了

监管体系的覆盖面。

　　促进经纪人职业化水平提升

　　长期以来，我国房地产经纪行业缺少必要的门槛限制，从业人员鱼龙混杂，行业充斥着业务不专业、逆道德选

择等行为，参与交易的买卖双方苦不堪言。我国经纪人行业不被消费者认可，主要是经纪人总体上素质比较低下，

具体表现在，经纪人从业主体始终是二十几岁的年轻人，受教育程度偏低、从业年限短，经纪人低准入门槛，工作

经验难以积累，行业认可度低，社会的口碑评价差等方面。归根到底，这正是经纪人职业化缺失的表现。职业化缺

失降低了顾客消费体验，消费者与经纪人之间难以建立真正的信任感，在整个买卖过程中不得不处处提防、小心翼

翼，消费者体验极差。职业化缺失不利于经纪人职业成就感形成，从业人员难以得到社会尊重和认可，难以建立对

行业的归属感，也不会认真学习提高自己，将经纪行业作为终身事业。

　　因此，只有不断提升房地产经纪行业的职业化水平，使从业人员的知识、技能、观念、思维、态度、心理、道

德操守达到一定水准，才能推动更安全、更高效的成交，创造令客户满意的优质体验。此次《意见》提出，要积极

落实房地产经纪专业人员职业资格制度，鼓励中介从业人员参加职业资格考试、接受继续教育和培训，这些措施从

长期来看有利于经纪人职业能力和服务水平的提升，不仅能够提高顾客的消费体验，更能够使经纪人形成职业成就

感，使经纪行业成为一个受人尊重的行业。

　　总的看，《意见》为我国发展极为不成熟的中介行业设定了界限和规则，我们期待政策的实施能够让行业浴火

重生，使消费者、业主以及经纪人实现互利共赢。当然，除了《意见》所列的内容之外，行业还需要不断完善的地

方，如交易时间过长、“阴阳合同”难以杜绝以及如何针对存量房交易监管等问题仍然值得进一步关注和研究。在

规范中介行业的基础上，中介机构更要与政府服务部门、金融、税收共同努力，不断降低交易流程中的时间、费用

等成本，努力改进房屋交易的效率和品质，打造一个健康、高效的交易生态圈，让房屋交易不再难！


　　
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