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大力发展住房租赁 助推新型城镇化
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近10多年来,资本回报和资产价格涨幅超过劳动回报和收入增幅,年轻人很难支付高房价、高租金,住房的
公共属性明显上升,租赁或将是我国未来城镇住房的主要形式。
从需求看,大学毕业生、蓝领工人等新市民将成为楼市需求主体,这部分人群以“85后”“90后”为主,讲
究生活品质但起薪低、不希望成为房奴。另外,城市化已进入“下半场”,即从城市化到“大城市化”,人群纷
纷向就业机会多、服务业为主的大城市迁徙。面对大城市居高不下的房价,租房将是新市民的第一选择、过渡选
择乃至长期选择。
从供应看,城市化告别高速增长,适龄购房人群(25-44岁)增速在2010年开始调头向下,城镇户均住房拥有已
超过1套/户,楼市进入“存量时代”。中国家庭金融调查显示,近25%的城镇住房空置、11%的家庭拥有2套及以上
住房,产业转型也驱动存量房盘活。因此,租赁房屋供给未来会快速增长。
日本与我国一样,受儒家文化熏陶,买房传统很浓重,崇尚置业才能安定的理念,政府也意图建设自有住房
社会,促进中间力量壮大。但是,日本居民住房问题并不突出,这与二战后日本开启史上最大规模的政府主导型
公租房建设密切相关。
1951年,日本发布《公营住宅法》,面向所有生活和工作在本地区的低收入人群,由中央向地方补助,修建
出租住房,覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请,租金为同区域商品房租金
的1/4-1/3。截至2003年,日本公营住宅共建设218万套,占全国住宅总量的4.66%,各地区差异较大,比如人口集
中的神户市达到9.59%。
1955年,日本颁布《住宅公团法》,由国家出资75%、地方出资25%设立公团,在住房严重不足的大城市及周
边兴建出租式公寓,面向大城市工薪阶层提供低廉租金住房。公团成立之初,仅建设1.7万套公寓。60年代城市化
高速推进时期,公团集中实施了两个“5年计划”——1966年-1970年建设了35万套、1971年-1975年建设了28.4万
套。其中,70%的房屋为出租住房。截至2004年6月,住宅公团共建设公寓154万套,约占全国住宅总量的5%。
目前在我国,新市民起薪在3000-4000元,他们不仅将面临至少5年左右的买房过渡期,甚至连支付房租都困
难。据报道,北京69.2%的大学毕业生房租都得靠父母资助。由此,市场化的租赁,特别是目前占比超过90%的私
人散租,根本无法惠及这部分人群。壮大政府公租或补贴为主的机构租赁,才是降低租金成本、稳定租赁关系的
“压舱石”。
除了公营住房和公团住房外,日本机构租赁住房“三支箭”的最后一支,就是包括提供给入会会员公社住
房、企业公寓在内的非营利机构租赁住房。为稳定雇佣关系、提高员工对企业的归属感和忠诚感,日本建立了强
大的企业社会福利制度。60-70年代,拥有社宅和宿舍的企业开始增多。根据2007年的调查,提供补贴或租金的企
业占比达到48.4%、提供社宅和宿舍的企业占比35%。
这导致1945年-1977年,日本新建的2854万套住宅中,由公营、公团、企业等政府或非营利组织建设的占
31%,60-70年代占比超过40%,其中超过70%的用来出租。1968年,住房总套数和总户数开始平衡,加上随后的老
龄化,新建租赁房屋减少,公租房开始对外销售。到1975年,日本实现一人一间房。目前,日本户均住宅面积96
平米,其中自有和租赁住宅户均面积分别为124平米和46平米。
笔者认为,对中国而言,无论是推进新型城镇化、新市民扎根城市,还是实现“先租后买”“居者有其
屋”,以及壮大中等收入群体规模,大力发展住房租赁的意义不言而喻。租赁的过渡作用,缓解了住房紧张,防
止需求大规模入市和炒作,保证了住房的原始属性,也降低了城镇化成本、用工成本,更应该成为实现租售并
举、居者有其屋和壮大中等收入人群的一招妙棋。
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