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房地产市场冷热不均两极分化 楼市健康发展应从供需两端发力
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　　当前，我国房地产市场在不同城市表现为过热和趋冷的分化——

　　调控的目的应该是去库存，如今的市场反应与政策的期待不完全吻合。调控应该更加注重因城施策，甚至一

城一策

　　房地产市场的供给侧改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供应制度、土地招拍挂制度、集体建设用地

入市制度

　　“今年前5个月，商品房销售继续保持较高增速，商品房待售面积持续减少，去库存取得初步成效。”国家统

计局投资司高级统计师李皎说。然而，房地产市场在不同城市表现为过热和趋冷。我国楼市面临的问题，也需要

通过供给侧结构性改革、供需两端发力来解决和完善。

　　今年以来，一线城市和部分热点二线城市楼市价格猛增。受到沪深两地调控政策的影响，一线城市楼市价格

的上涨势头暂时被遏制，市场逐渐趋于平稳。

　　但比房价更为“躁动”的是地价。6月初，北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地块的楼面价已经接近甚

至超过了周边在售楼盘。而北京远郊区延庆某地块商品住宅楼面价4.3万元，是当前房价的3倍多。“面粉”远贵

过“面包”。“地王现，房价涨”的情形再次出现，“地王”拍出之后，周边再售楼盘有停止销售后再开盘的现

象，有的项目再开盘之后每平方米单价至少上涨几千元。

　　纵观全国房地产市场，分化已经成为最主要的特征，且分化不断加深。热点城市高烧不断的同时，三四线城

市楼市仍然比较低迷。

　　数据显示，5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721

万平方米。而2015年末，商品房待售面积71853万平方米。表明如今全国总库存量要高于去年末的水平。楼市的高

库存量主要集中在三四线城市，以上数据表明，楼市仍将处于较为漫长的去库存过程中。

　　房地产市场对整个宏观经济的影响已不言自明。其产业链长，对经济的带动作用明显，它的变化对于宏观经

济的起落发挥至关重要的作用。它又是关乎百姓住有所居，居住条件改善的重大民生问题。针对热点城市高房价

对优质产业和人才的挤出效应，已经有不少关注。而对于三四线城市由于楼市难以提振给当地经济带来的下行压

力，也是当前摆在这些城市面前最现实的问题。

　　今年以来，在“去库存”的大背景下，一些针对房地产市场的调控措施体现了分类调控、分城施策的原则。

比如，针对非限购城市实行首套房首付比例的下调和贷款利率的优惠。也就是说，除了一线城市之外都将执行更

加优惠的政策。

　　根据市场的反应，首付和贷款利率的优惠确实给去库存带来了一定效应，楼市出现了回暖态势。但从总体而

言，三四线城市的楼市仍处于较为漫长的去库存过程中。很显然，本轮调控更为显著的结果是，能够享受优惠政

策的一线城市周边的一些区域，以及一些热点的二线城市的房价实现了快速攀升。

　　“调控的目的应该是去库存，如今的市场反应与政策的期待不完全吻合。”一些市场人士观察发现，“调控

应该更加注重因城施策，甚至一城一策”。

　　尽管楼市调控对于市场的作用必不可少，房地产市场靠调控仅能发挥短期效应。从长远来看，决定楼市未来

走向的还是供给和需求，因此促进楼市平稳健康发展还需从供需两端发力，适当供给，满足需求。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从房地产行业的角度分析，房地产市场的供给侧改革，亟待探索一

些制度性改革，包括土地供应制度、土地招拍挂制度、集体建设用地入市制度，以及促进现有城市存量土地进入

到供应体系当中的一些制度。

　　解决居住需求的手段不仅有购买，还有租赁。近日，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场

的若干意见》，强调建立租购并举的住房制度。这应当也被视作房地产市场供给侧结构性改革的重要组成部分，

通过扩大租赁供给在市场中的占比优化市场供给，更好满足多层次、多方面的住房需求。

　　对于需求端而言，我国有庞大的农民工群体生活在城市，有潜在购房需求。去年底召开的中央经济工作会议

强调，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　而农民工市民化面临的核心问题是难以在城市落户，推进户籍制度改革，降低落户门槛势在必行。中国社会

科学院人口与劳动经济研究所所长蔡昉曾表示，应该发展新型城镇化，进行户籍制度改革，让农民工得到城市户

口，成为真正的市民，享受均等的就业服务和社会保障。

　　此外，造成当前楼市分化的重要原因是大城市与中小城市在公共服务、收入水平、就业机会等方面的差异，

中小城市的吸引力不足，人口向大城市过度集中。完善中小城市的各项条件，扩大中小城市的吸引力，实现大中

小城市的协调发展，能够有效分散一些城市的过热。

　　住房天然带有投资属性，但是其基本的功能是居住。应该通过供需两端发力解决当前房地产市场中存在的问

题，让住房更加回归其居住本质。
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