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一二线城市二手房逐渐唱主角
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　　在北上广深等一二线城市，二手房正在逐步取代新房，占据市场交易的主导地位。最新数据显示，5月份的前

三个星期，北京市二手房网签数是新房网签数的2.7倍。另外，4月份以来，一线城市的二手房成交面积都在新房

的2倍以上。同时，南京、福州等二线城市的二手房交易活跃程度也超过新房。一、二线楼市二手房交易占主导地

位，是否意味着我国住宅市场由增量迈入存量时代？

　  5月前三周的数据显示，北京市新建商品住宅网签套数5130套，二手住宅的网签套数1万4202套，相当于新房

的2.7倍。

  　中国指数研究院统计，今年前4个月，北京、上海、深圳的二手房成交面积分别为新房成交面积的3.5倍、2倍

和2.3倍。

  　另一方面，在一些二线城市，二手房也是量价齐升。搜房网数据显示，今年1-4月，南京二手房成交套数达到

5.4万套，超过新房成交4.95万套。

 　 二手房市场是未来大方向

 　 业内人士认为，京、沪、广、深等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、目前这些城市新建商

品住房多数呈现“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，

一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

　  对此，中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市和部分二线城市确实进入存量市场，但纵观全国住宅市

场，从增量到存量还需要相当一段时间。

  　张大伟认为，一线城市来看，市场总成交二手房的占比应该达到了80%左右，所以说应该已经进入了绝对的存

量时代。但如果定义全国的话，现在总的全国新房的住宅销售大概在十万亿上下，二手房的话，基本还是在三、

四万亿。所以从全国来说的话，还不是一个存量的时代。

 　 在张大伟看来，我国住宅市场是否进入存量时代要一分为二的看。但是，上海易居研究院副院长杨红旭说，

二手房市场发展一定是未来住宅市场的大方向。

  　杨红旭表示，存量房占的比例会越来越大。目前而言，上海、北京、广州、深圳的二手房的成交量已经是新

房的2倍多了，但是这个比例目前还偏低，像国外发达国家的话二手房占的比例更高。未来的话，二手房的交易量

会进一步上升。而且，未来二线、三线城市也会由新房主导的时代进入到二手房主导的时代。

  　粗放发展方式将彻底改变

  　“存量时代”的到来，意味着房地产业将加快供给侧的改革。而此前城市建设中“大兴土木”“大拆大建”

“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化。那么，如何盘活存量，让二手房市场在楼市去库存的目标中发力

呢？

  　中原地产首席分析师张大伟说，盘活存量可以从两方面着手。一是提高存量的市场价值，二是财税方面的倾

斜。

  　在存量已经占主流的城市，针对房产税、物业税这部分，定向释放一些激活存量的政策，增加一些持有成

本。其次，盘活存量还得降低二手房的交易成本。另外，在限购的政策下，是否可以尝试试行卖掉2套二手房，可

以换得1套购买新房的机会。类似于这种政策的尝试，可能会可以激活二手房存量市场。

  　上海易居研究院副院长杨红旭则认为，为二手房交易创造更公平、更便利的交易环境更为重要。

 　 杨红旭认为，二手房交易中介存在交易不规范、侵犯客户权益的现象。这说明我们国家的二手房交易这个行

业秩序比较混乱、操作不规范、法规政策不健全。这需要政府把相应短板补上。所以说，目前重在规范市场秩

序，健全制度建设和相关法规政策。这是核心。


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