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详细内容
人民日报:去库存仍是一场硬仗
http://www.stre.net 汕头房地产信息网
(原标题:去库存仍是一场硬仗(经济热点))
“最近政策支持,好多同乡都在城里买了房。”四川省眉山市沈店村农民沈小雨在她工作了6年的眉山市也买
了一套小房子,明年底就能入住。
而对在北京工作的周琼而言,即便没有鼓励政策,想买房的人也还是太多了:“去年换了工作,想住得离新
公司近一点,最好是一步到位换套学区房,可看了一年也没遇见合适的,看着看着房价就涨得买不起了。”
今年,买房的人又多了起来,房地产市场持续升温。“1—4月,房地产主要指标持续向好。”国家统计局投
资司高级统计师李皎说。
房地产市场升温,去库存任务是否随之减轻了呢?
市场升温加速去库存
全国商品房待售面积已连续两个月减少
今年以来,商品房销售面积和金额均快速增长,呈量价齐升的态势。1—4月份,全国商品房销售面积3.6亿平
方米,同比增长36.5%,增速比一季度提高3.4个百分点,比去年全年提高30个百分点;销售额2.77万亿元,增长
55.9%,增速比一季度提高1.8个百分点,比去年全年提高41.5个百分点。
在市场交易升温的带动下,房地产开发投资继续加快。1—4月份,全国房地产开发投资2.54万亿元,同比增
长7.2%,增速比一季度又提高了1个百分点,比去年全年提高6.2个百分点。全国房地产开发企业到位资金同比增
长16.8%,为2014年年初以来最高增速;新开工面积增长21.4%,为2011年11月份以来最高增速;土地购置面积下
降6.5%,为2014年11月份以来最小降幅。
市场持续升温直接加速了房地产去库存。“今年4月,全国商品房待售面积已连续两个月减少,其中住宅待售
面积低于去年末的规模。”李皎说,4月末,全国商品房待售面积7.27亿平方米,比3月末减少826万平方米,比2
月末减少1241万平方米。其中,住宅待售面积4.51亿平方米,比3月末减少894万平方米,比2月末减少1546万平方
米。
三四线城市压力依然较大
切忌用强刺激或加杠杆的方式去库存
市场这么火,去库存的任务是否减轻了呢?
从全国整体情况看,去库存依然任重道远,仍需打硬仗。仔细观察市场,不难发现楼市整体升温的同时,分
化情况也愈加明显:尽管热点城市房价上涨,个别区域甚至供不应求,但大量三、四线城市去库存压力依然较
大。来自国家统计局的数据显示,今年1—4月份,非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米,比3月末有所减少,
但比去年末增加了1233万平方米。
“我们要对 去库存 任务的艰巨性有足够清醒的认识。”国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主
任刘卫民说。
供给还在增加,而需求增速不容乐观。2011年以后,一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地,经
过几年的开发周期,目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。而有些库存水平较高的地区,人口增长却较为缓
慢,产业吸引力不足,城市基础设施相对薄弱,住房需求增长速度处于较低水平。
一线城市调控政策收紧释放的信号,也可能对市场消化库存形成压力。中原地产首席分析师张大伟说:“据
我们监测,3月份沪深等热点城市相继出台楼市调控政策后,沪深两地的楼市显性指标已经较大回落。这种信号可
能会给三四线城市去库存造成压力。”
去库存虽然艰巨,却不能“乱投医”,特别是不能用强刺激或加杠杆的方式。“从其他国家的经济运行看,
在人均GDP(国内生产总值)达到1万国际元时,房地产增速均出现了下降,而目前中国人均GDP已经接近1万国际
元,房地产业很难继续保持两位数的高增长。另外,据测算,城镇常住人口的家庭平均住房套数已经超过1套,我
国住房供求关系已经从供不应求变为总量供求基本平衡。”刘卫民说,“在这样的背景下,如果通过不当刺激政
策拉动房地产增速,往往会诱发房地产泡沫,而这种泡沫可能会在政策收缩周期中被刺破。”
科学发力去库存
楼市调控应引导房地产回归“居住”核心功能,注意因城施策、因地制宜
那么,去库存究竟该如何发力?
短期看,维护房地产市场稳定至关重要,切莫因去库存造成市场大起大落。“即使在成熟市场经济国家,房
地产依然是经济增长的重要动力。十次金融危机,九次与房地产有关。维护房地产市场正常运行至关重要。”刘
卫民说,“我认为,未来房地产调控政策应当着力于避免大波动:一是引导房地产回归 居住 核心功能;二是注
意因城施策、因地制宜。房地产增速较快的城市,要注意防过热;而库存压力较大的城市要积极去库存。”
“去库存要把握好度,房地产调控要避免短期行为。”张大伟说,“尽管政策干预可以改变短期市场格局。
但中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面,去库存还是要依靠提升城市的吸引力和产业的聚集力。”
长期看,去库存应当通过一系列改革来完善供给,引导需求有序释放。
在供给侧,库存较高地区应合理控制土地供应速度,继续推进保障房货币化安置,同时加快培育和发展住房
租赁市场。在近日召开的国务院政策例行吹风会上,住房城乡建设部副部长陆克华表示,住建部鼓励房地产开发
企业出租库存的商品住房,也允许将商业用房按规定改建为租赁住房,“当前因为商业模式调整等因素的影响,
一些城市腾退出一些商业用房,也有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况,还有一些在建的商业用房项目预
期市场前景不好,而这些商业用房往往位置好、配套好、交通也便利,把这些房子改造后用于租赁居住,既可以
增加住房租赁的有效供应,还能做到物尽其用、避免资源浪费。”
在需求端,则可以通过公共服务均等化、提高就业服务水平以及深化户籍制度改革等方法,降低新市民落户
门槛,提高城市吸引力。
“发展第三产业,特别是可以消化楼市库存的养老、医疗等短板产业,既可以引导需求有序释放,促进房地
产去库存,又可以补上服务业的短板,是标本兼治的一招。”国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成补
充道。
去库存也要进一步完善面向消费层面的住房金融体系,丰富政策性金融工具,稳定居民住房支付能力。像美
国、德国、新加坡等发达国家都有相对丰富的政策性住房金融工具,而目前我国住房政策性金融只有住房公积金
及个别地区的住房储蓄银行,广大居民特别是中低收入家庭还缺乏政策性金融支持。“提高政策性金融工具的普
惠性、增加其对中低收入家庭的支持力度,既有助于去库存,也有助于满足市民特别是新市民的住房消费需
求。” 刘卫民说。
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