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中国房企并购暗藏寡头竞争隐忧 走在吃与被吃的路上
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　　中国房企并购暗藏寡头竞争隐忧

　　长江商报消息 万达放言年内完成八宗海内外并购，中海地产三次并购整合资产超2000亿

　　天下大势，分久必合。如今中国房企就走在“吃”与“被吃”的路上。

　　5月19日晚，融创中国和莱蒙国际集团有限公司（03688.HK，以下简称“莱蒙国际”）联合发布公告，双方于

当日签订框架协议。融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目

公司的所有股权。
 
　　今年以来，万科、中海、恒大等行业龙头企业纷纷踏入“并购”大潮，加大“跑马圈地”的步伐，开启了楼

市新一轮“并购时代”。

　　5月25日，著名经济学家宋清辉向长江商报记者表示，“当前，并购已经成为房企保持业绩增长、增强核心竞

争力和资源配置的重要手段，体现出房企对业绩增长需求的急迫性；就大趋势而言，接下来房企的并购潮不仅会

继续，还可能呈现加剧之势。”他同时表示，另一方面来看，楼市并购或催生出寡头隐患，并不利于整个行业的

良性发展。

　　龙头企业上演“并购大戏”

　　融创中国和莱蒙国际集团有限公司签订框架协议，也成为融创中国一个标志性的节点——实现了其在北上广

深四大一线城市的排兵布阵。

　　早在今年初，融创中国董事长孙宏斌就曾公开表示，将加大广深布局；另一方面，收购莱蒙国际似乎弥补了

融创多次交涉绿城、佳兆业、雨润未果的创痛和遗憾；百般周折，孙宏斌此次终于在深圳顺利“突围”。

　　值得注意的是，不光是融创中国，众多房企似乎早就嗅到了一致的商业信号，在2016年纷纷不约而同踏入了

“并购”大潮。

　　1月17日，万达集团公布了董事长王健林的年度报告，其表示今年要完成3宗较大规模的国际并购和5宗国内并

购；而一向出手大方的恒大也向 新世界 、华人置业、信和置地等港资巨头收购15个大型项目，在2015年创下602

亿的斥资纪录。

　　3月14日，中海和中信上演了一场“央企并购大戏”，中信股份以人民币310亿元作价中海。双方宣布，中信

股份将若干在中国住宅地产项目中的权益售予中海，而中海将向中信买方增发股份，并以转让公司旗下资产作为

对价。中海地产有关负责人也表示，中海地产未来仍将加速兼并重组步伐，重点是收购央企资产。

　　至于万科、宝能、安邦三者的并购案也从去年岁末就拉开序幕，截至2015年12月24日，万科和安邦已发出

“在一起”的声明。

　　恒大为回归A股铺路 融创借并购扩局

　　长江商报记者梳理公开资料发现，今年以来，包括万科、万达、恒大、碧桂园、九龙仓、融创中国、金科等

20多家房企在内，通过各种形式的并购、合作达成包括土地、项目、公司等近百宗交易。

　　“万科注资深圳地铁600亿元，一方面是看好地铁业务，希望与其地产业务发挥协同效应，另一方面是有助于

增强万科团队对公司的控制权；中海先与中建重组，后整合中信，企图夺回市场老大；恒大近两年动作不断，仅

去年上半年就斥资超过400亿向港资收购了十来个项目；融创号称并购王，并购足迹遍布上海、广州、杭州、苏

州、成都、武汉、东莞等地区。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉向长江商报记者解释。

　　“并购特点最为突出的可能非中海莫属。2010年至2016年，中海地产三次并购整合的总资产价值超过2000亿

元，低调的中海成为中国房地产市场上当之无愧的并购王，为规模持续增长打下了坚实基础。”宋清辉表示，

“恒大和融创作为房地产并购领域的标志性企业，最近的并购行为几乎都登上了行业新闻的头条；融创以收购方

式扩大公司版图的战略意图明显，而恒大最新的大手笔并购或是为了回归A股上市。”

　　小房企面临“边缘化”生存危机

　　5月26日，长江商报记者从明源地产研究院获悉，明源地产研究院针对近100家上市房企过去5年业绩表现进行

了分析：从行业销售收入增长率来看，2013年达到近五年来行业增速的顶峰，随后高位回落出现拐点，增速逐年

放缓，行业增长面临天花板，销售收入增速呈现倒U走势。

　　与此同时，“龙头企业的行业主导权进一步增强，强者恒强；小型房企在市场竞争处于弱势地位，面临被边

缘化的危险。”明源地产研究院副院长、房地产研究专家刘策告诉长江商报记者。

　　“行业中的并购趋势将促使市场集中度提高，市场将向寡头竞争转变。在该种市场结构下，竞争程度有所缓

和，利润率有所上涨，行业将更加成熟与规范。”但韩长吉同时指出，“几家大企业主导市场规则，有可能给市

场准入者设置障碍，市场有可能失去活力。”

　　在宋清辉看来，近两年众多失败的并购案例，都折射出突出隐患：一是相同的业务“整而不合”会出现多弊

病；二是并购催生出寡头隐患，不利于整个行业良性发展。

　　除此之外，韩长吉还从资金的存量与流量方面阐述了地产并购的隐忧，“无论是规模扩张还是多元化发展都

需要资本做支撑，尤其是在土地资源日益稀缺与地价高涨的时代，房企需要充分利用各融资渠道，保障资金链安

全。”

　　房产行业并购春天已到来

　　“并购融合是未来房产行业的一大趋势，形成加速洗牌态势，未来有可能将催生出一大批地产‘巨无

霸’。”宋清辉分析。

　　刘策认为，“并购潮”的出现意味着房地产行业“天花板”效应已经显现，以往谁都可以“吃饱饭”的天赐

行情已经不在；冷酷的行情加剧了企业竞争，“大鱼吃小鱼”现象频现，房地产行业的市场份额越来越往龙头房

企倾斜，“马太效应”明显。

　　“类似万科、恒大等大型房企想要通过借助自身规模优势、财务状况、融资优势，使自身实现逆势持续增长

的目的；与此同时，这也压缩了小型房企的生存空间，资金、经营压力上升，被迫出让企业项目，或变卖股权引

进战略投资者以维系企业正常运营等问题。”刘策说。

　　谈及未来，刘策感叹，“房地产行业并购的春天已经到来。”

　　“未来，房地产行业将迎来兼并重组高峰期。不管是强强联手、弱弱联合，还是以强并小，兼并重组都将促

进资源向优势房企集中，优化行业竞争格局；同时，房企通过并购，可以获得优质土地资源，提升资金的周转效

率，以及降低项目的运营成本等。”刘策补充道。

　　韩长吉也持相同看法，“从产业生命周期来看，房地产行业正步入成熟期。这一过程中市场竞争十分激烈，

行业将经历一轮轮洗牌。大量中小型房企会退出市场，规模越大、竞争力越强的企业将得以存活；众多房企为了

增强抗风险能力纷纷开启并购模式，行业步入并购时代，未来市场集中度会大大提高。”
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