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四大关键词定2012楼市动向转型为上"降"为先

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    回顾2011年的楼市，国家宏观调控政策之严厉对整个地产行业来说，可谓史无前例。这一年，政策步步紧逼，成交量持续低迷，市场存量节节高升，资金链接日益紧张……在经历了2011年的“史上最严厉调控”后，2012年的房产市场如何涅槃重生？明年形势又将何去何从？

    站在龙年楼市的前沿，我们关注着、剖析着，也期待着的楼市的发展趋势，努力寻求着行业的“生存法则”。

    关键词一：调控加码楼市降温

    从徐州房地产市场的总体来看，宏观调控下，受限购政策压制。分析认为，是以下原因造成今年楼市降温，成交量同比减幅：

    徐州限购令：作为2011年房地产调控最为重要的措施之一，“限购”在楼市调控中的效果最为明显且影响深远。

    对于徐州地区来说，“限购令”的出台是促使成交量下降的主要原因。主要表现在：限购令的实施使部分改善购房者的购房需求受到了抑制，二套房的首付款比例大大提高了购房者的门槛，使得很多改善购房者持币观望或暂缓购房；限购令的实施同样打压了部分投资客群，使他们即使有资金却没有资格购房。

    首套房贷利率上调：今年下半年大部分银行提高了首套房贷款客户的贷款利息，利率的上幅使得刚需客群的购房需求同样被打压。首套房利率进入“全面上浮时代”。

    保障房的大力修建：国家对保障房的大力修建也使得今年商品房销售额有所减少。在商品房遇冷的同时，保障性住房却显得“火热”。2011年9月19日，国务院常务会议研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作；12月23日，全国住房城乡建设工作会议提出，2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。

    存款准备金率上调：从2011年1月20日至6月20日，五个月之内央行六次上调存款准备金率。也有一些业内人士认为存款准备金率的上调只是国家对经济的一种把控，对房地产市场实际影响不大。

    目前全国商品房库存量也已达到历史最高值，并且还在不断增加。“预计到2012年一季度将达到顶峰，因此楼市价格面临较大的下行压力。”华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，今年竞争必将异常激烈，开发商主动降价促销力度会更大，楼市“低温”状态也将持续。

    关键词二：量价齐跌为大势所趋

    1月18日，国家统计局发布了12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，徐州样本平均价格：6440元/平方米，环比涨跌：0.11%。另一方面，库存量高企、资金短缺等因素，使得楼市情况“每况愈下”。

    在目前的市场环境下，徐州市商品房存量高企不下，多数开发商生存压力有增无减。多位业内人士纷纷看跌2012年楼市，多位房地产企业负责人也对2012年的房地产调控政策预期悲观，认为2012年楼市量价齐跌已是“大势所趋”。

    全国人大常委会副委员长、民建中央主席陈昌智表示，房地产行业两年的调控效果已经显现，高热的房地产行业开始降温。过度开发的区域、城市开始理性回归，房价开始出现明显的回调。

    财政部财政科学研究所所长贾康认为，房地产调控新政要真正发挥出作用，必须考虑建立现代税制和现代地方税体系，同时促进房地产领域的健康发展。这要求考虑在住房保有环节上征税，当然只是针对高端住宅设立房地产税。

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