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房产证登记姓名应谨慎


时间: 2012-07-12 11:12    分类: 法律 房产    阅读: 2079

在广州中院前不久二审的一宗案件中,原告李某曾于2002年,借用朋友叶某的名义购买了海珠区的一套房子。两人协议约定,首付、按揭款均由李某实际支付,只需以叶某的名义向银行申请贷款,并在房产证上登记。当房子完成支付所有款项后,再由叶某过户给李某。可由于房子升值等原因,这一约定后来遭到叶某的否认,他称房产证上是他的名字,房子应是他的。一审法院按照房产证归属判李某败诉,二审广州中院改判房产归李某实际所有,支持过户。

  以朋友名义买房 遭遇翻脸不认账

  在广州中院二审的该宗房产权属纠纷案件中,原告李某起诉认为,其在2002年以被告叶某的名义购房,双方约定叶某只是出名字,并在有关购房、按揭、过户等手续上予以配合。之后的供楼则由李某每月支付款项到叶某指定的账号上。购房后,李某实际支付了购房定金,房款首期,按揭手续费,月供等。之后,双方签订了《房产所属的声明》,避免将来发生纠纷扯不清,也证实了房屋实际为李某所购买。因此,李某请求法院判决该栋房产归其所有,由叶某协助办理过户手续。

  被告叶某则辩称,涉案房为其购买,是他与妻子陈某的共有财产。购房后,房屋一直租给李某住,李某每月向其支付租金。至于双方签订的《房产所属的声明》,叶某称他是在受李某胁迫的情形下不得已签订,请求法院驳回李某的诉讼请求。

  二审撤销原判 保护实际权属人

  此案一审海珠区法院根据房产证登记人为叶某等证据,判决涉案房产权属为叶某。李某不服上诉。广州中院二审查明,2010年4月30日,李某、叶某曾签订《房产所属的声明》,主要内容为广州市海珠区东晓南路该处房产,是李某于2002年购入;由于某种私人原因,在购入此房时房产证所用名字是叶某;为免日后在房产事宜或其他原因出现不必要的麻烦和争议,合约声明房产所属人是李某;由于叶某提前代李某付齐银行按揭房款,故由李某按期返还给叶某等。

  广州中院认为,虽然涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》等均为叶某签订,购房首期款、按揭款、面积差款均为叶某支付,房屋也已登记在叶某名下,但是李某在一、二审中提供的相关证据更能证实其实际购买房屋的事实。如双方所签《房产所属的声明》均有两人签名捺印,且有见证人在场见证。

  法庭最终确认李某以叶某名义购买涉案房屋的事实。故二审判决对一审判决予以撤销,并判决涉案房产归李某所有。

  法官点评

  房屋产权纠纷判定不应受束于房产证记载

  以他人名义购房引发的权属争议纠纷,法院在审理案件过程中,不可避免地出现两种截然不同的观点。一种观点认为,房产证是房屋产权归属的凭证,因此,谁拥有房产证,谁就必然成为房屋所有人。

  另一种观点认为,房产证虽是权利人享有不动产的证明,但如果有证据证明房产证记载的内容与真实权利状况不一致时,是不产生证明效力的。

  广州中院负责审判上述案件的法官倾向于第二种观点,理由如下:

  第一,房产证的法律效力是一种权利推定效力,关键意义在于向外界公示权利的归属。该推定在当事人有相反证据证明其为真正权利人时是可以推翻的,从而维护事实上的“公正”。

  第二,根据物权法相关条款,利害关系人对已登记于他人名下的房屋,如果能够提供证据证明其实际享有物权,如双方间合法有效的合约,则应根据合约确认房屋的权利主体;如果没有合约,则应综合分析证据,判断、认定实际购买人。

  第三,房产登记只是作为不动产物权登记的重要方式之一。当事人是否享有对房屋的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。

  第四,从保护实质权利人、维护交易秩序稳定的立法目的考量,应保护实际权属人。

  综上所述,法院在审理以他人名义购房引发权属争议纠纷案件的时候,不应受束于房屋产权登记证书的记载。(作者:吴笋林)

消息来源:新快报


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